Zafer YÜKSELERGiriş: 27.02.2023 - 10:16Güncelleme:27.02.2023 - 10:16

2878OKUNMA

Sosyal konut projeleri, deprem felaketi ve 2023 yılı konut yatırımları

Mevcut Durum

2015-2021 döneminde yapı inşaat ruhsatı alan daire sayısı ortalama 797 bin iken, yapı kullanım izni verilen daire sayısı ortalaması 740 bin olmuştur. Bu dönemde ilk el konut satışı ise 569 bin daire olarak gerçekleşmiştir.

2020 ve 2021 yıllarında yapı kullanım izni verilen daire sayıları, hane sayısındaki artışın gerisinde kalmıştır. Arz ve talep arasında uyumsuzluğa işaret eden bu durumun 2022 yılında da devam ettiği tahmin edilmektedir.

2017 yılı sonrasında inşaat ve konut sektöründe durgunluk yaşanmıştır. 2018 ve sonrasında ekonomik gelişmeler incelendiğinde, ekonomide oldukça istikrarsız bir yapının oluştuğu görülmektedir.

Özellikle faiz oranlarında gözlenen istikrarsız yapı, uzun vadeli bir bakış açısına ihtiyaç duyan konut ve inşaat sektöründe de istikrarsızlık yaratmıştır. 2015-2017 döneminde ortalama olarak alınan yapı inşaat ruhsatı 1.103 bin daire iken, bu sayı 2018-2021 döneminde ortalama 567 bin daireye düşmüştür.

Aynı dönemlerde yapı kullanım izinleri de 774 bin daireden 715 bin daireye gerilemiştir.

Bu konut inşaat faaliyetlerinde önemli bir yavaşlamaya işaret etmektedir. 2015-2017 döneminde yapı kullanım izinlerinin yapı ruhsatlarına oranı yüzde 70 iken, bu oran 2018-2021 döneminde yüzde 126’ya çıkmış, 2022 yılında ise yüzde 96,9 olmuştur.

Bu oranlar inşaat aşamasında bulunan konut stokunun oldukça azaldığına işaret etmektedir.

Ekonomi yönetimi inşaat sektörünü canlandırmak amacıyla, 2019 ve 2020 yıllarında kamu bankaları öncülüğünde yeni kredi programları ile düşük faizli ve uzun vadeli finansman imkanlarını devreye sokarak konut arz ve talebini desteklemeye çalışmıştır. Bu önlemlere rağmen konut arzında yeterli bir artış gözlenmemiş, konut talebindeki geçici dönemsel artışlar ise büyük ölçüde konut fiyatlarının yükselmesine neden olmuştur. Nitekim yeni konut fiyatları reel olarak 2020 yılında yüzde 12, 2021 yılında ise yüzde 18,4 artmıştır.

Tablo:1- Konut ve İnşaat Sektörü Göstergeleri

Kaynak: TÜİK, TCMB.

2021 yılı Eylül ayında başlatılan faiz indirim süreci konut ve inşaat sektöründe olağanüstü gelişmelere yol açmıştır. Döviz kurlarındaki ani yükseliş ve bunun enflasyona yansıması, reel kredi ve mevduat faizlerinin negatife dönüşmesine neden olmuştur.

Türk lirasındaki aşırı değer kaybı, yabancıların gayrimenkul alımı için fırsat oluşturmuştur.

Döviz kurlarındaki bu ani sıçrama aynı zamanda inşaat maliyetleri ve konut fiyatlarındaki yükselişi de beraberinde getirmiştir. Bu olumsuzluklara ilave olarak Şubat ayında Rusya-Ukrayna savaşının başlaması, bu ülkelerin vatandaşlarının Türkiye’den konut edinme talebini de artırmıştır.

Faiz indirim süreci ile tetiklenen bu gelişmeler sonuçta, konut piyasasında aşırı bir dengesizliğe neden olmuş, konut kiralarında aşırı bir artış gözlenmiş ve kiracı-ev sahibi ilişkileri kopma noktasına gelmiştir. 2022 yılında, ikamet amaçlı bina inşaat maliyetleri yüzde 99,7, yeni konut fiyatları endeksi yüzde 151,8 oranında artmış, yeni konut fiyatlarındaki reel artış ise yüzde 46,1 olmuştur.

Konut fiyatlarındaki aşırı artış, özellikle büyük şehirlerde konut kiralarında da aşırı yükselişe neden olmuş, dar ve orta gelirli ailelerin barınma sorununu ortaya çıkarmıştır. TÜİK tarafından yayımlanan tüketici fiyatları endeksi, kiralar konusunda gerçeği yansıtmamaktadır. 2023 Ocak ayı itibariyle TÜFE kira endeksi yüzde 57,1 oranında artış göstermiştir. BETAM tarafından hesaplanan kira artış oranı ise yüzde 173,5’tir.

Sosyal Konut Projeleri:

Gerek konut fiyatlarında gerek kiralardaki olağanüstü yükseliş 2022 yılı son çeyreğinde ekonomi yönetimini harekete geçirmiştir. Dar ve orta gelirli hanelerin barınma sorununu çözmek için ekonomi yönetimi sosyal konut yapımına yönelik kapsamlı iki proje başlatma kararı almıştır. Bu projeler “İlk Evim, İlk İşyerim Projesi” ile “Yeni Evim Projesi”dir.

“İlk Evim, İlk İşyerim Projesi”: “İlk Evim Projesi” konut sahibi olmayan dar gelirli vatandaşlar için uygulamaya konulmuştur. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) eliyle hayata geçirilecek olan bu proje 13 Eylül 2022 tarihinde Cumhurbaşkanı tarafından kamuoyuna duyurulmuştur.

2 yıl içinde 250 bin konutluk ilk etabının tamamlanması, 2028 yılına kadar da 500 bin konutun bitirilmesi amaçlanmaktadır.

Bu projeden aylık hane halkı geliri 16.000 liradan düşük (İstanbul için 18.000 lira) olan ve konut sahibi olmayan haneler yararlanacaktır. 2+1 (75 ile 85 metrekare arası) ve 3+1 (105 metrekare) seçenekli konutların taksit ödemeleri 240 ayda tamamlanacaktır.

İlk Evim Projesine toplam 5,1 milyon geçerli başvuru yapılmıştır. 25 Ekim 2022 tarihinde Ankara Sincan İlçesinde ilk temel atma töreni gerçekleştirilmiştir. İller itibariyle hak sahipleri kura usulü ile belirlenmektedir. 31 Ocak 2023 tarihi itibariyle 183 bin hak sahibi belirlenmiştir.

“Yeni Evim Projesi”: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı, konutu olmayan orta gelirli haneler için 100 bin konutluk yeni bir proje başlatmıştır. Bu projeden İstanbul’un yer aldığı 1. bölgede azami geliri 80 bin lira, 2.bölgede azami geliri 65 bin lira ve 3.bölgede azami geliri 45 bin lira olan hanelerin yararlanacağı açıklanmıştır.

Proje 81 ilde geçerli olacak, konut üreticisinden konutunu bulan vatandaşlar kamu bankası/katılım bankasından kredi alma hakkı elde edecektir.

Dar gelirliler için yapılan sosyal konutta olduğu gibi başvuru alınmayacak, kura çekilmeyecektir. Proje kapsamında faizler aylık yüzde 0,69’dan başlayacak ve konut kredilerinin vadesi 15 yıl olacaktır. Yüzde 10 peşinat ödenecek, 15 yıl boyunca aylık taksitler hane gelirinin yüzde 40’ının geçmeyecek, ilk üç yılda ödenecek aylık taksit tutarının bir kısmının, kredinin toplam vadesi bitmeden geri ödenmek şartıyla, Hazine ve Maliye Bakanlığı üstlenecektir. Bu çerçevede, 28 Ocak 2023 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 7434 sayılı kanun ile gerçek kişinin hane gelirinin yüzde 30’unu aşan kısmı kadar tutarın bütçeden aktarılması kararlaştırılmıştır. Konut finansmanları 31 Aralık 2023 tarihine kadar kullandırılabilecek, Cumhurbaşkanı bu süreyi 31 Aralık 2024'e kadar uzatmaya yetkili olacaktır.

Tablo:2- Yeni Evim Projesinin Koşulları

“Yeni Evim Projesinden” yararlanacak kişilerin satın alacağı konut ve konut projeleri, Yeni Konut Finansman Modeline İlişkin koşullar 24 Şubat 2023 tarih ve 6865 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile açıklanmıştır. Bu karara göre, daha önce satışa konu olmamış;

• Yüklenicilerin mülkiyetinde olmak kaydıyla inşaatı yüzde 100 tamamlanmış konutlara,
• Yüklenicilerin mülkiyetinde olan veya tamamlanınca mülkiyetin yüklenicilere geçmesi şartıyla inşaatı devam eden konut projelerine,
• Gerekli izinleri alınmış ve finansmanı kullandıracak bankalarla sözleşmesi imzalanmış olması ve yüklenicilerin mülkiyetinde olan veya tamamlanınca mülkiyetin yüklenicilere geçmesi şartıyla inşaatına başlanmamış konut projelerine finansman katkısı sağlanabilecektir.

Orta gelirli haneleri konut sahibi yapmayı amaçlayan bu proje, aynı zamanda inşaat firmalarını yeni proje geliştirmeye ve üretmeye teşvik edici bir özelliğe de sahip bulunmaktadır.

Cumhurbaşkanlığı seçimi öncesinde başlatılan bu iki proje kapsamında 2 yıl içinde, dar gelirliler için 250 bin, orta gelirliler için 100 bin konut yapılması hedeflenmektedir. Ayrıca “İlk Evim, İlk İşyerim Projesi” kapsamında 50 bin işyeri ve 1 milyon konut arsasının TOKİ eliyle gerçekleştirilmesi hedeflenmiştir. Bu kapsamda 1,2 milyon kişi arsa için, 73 bin kişi de işyeri için başvuruda bulunmuştur.

Deprem Felaketi

Sosyal konut projelerine ilişkin iller itibariyle başvurular alınıp hak sahipleri belirlenirken, 6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli peş peşe iki büyük deprem felaketi yaşanmıştır. 7,8 şiddetindeki ilk deprem Saat: 04.17’de Kahramanmaraş-Pazarcık’ta, 7,7 şiddetindeki ikinci deprem ise Saat: 13.24’te Kahramanmaraş-Elbistan’da meydana gelmiş ve 11 ilde büyük can ve mal kaybına neden olmuştur. Deprem felaketinden etkilenen 11 ilde, 23 Şubat 2023 tarihi itibariyle, 43 binden fazla kişi hayatını kaybederken 150 binden fazla kişi de yaralanmıştır.

Büyük deprem felaketinin neden olduğu barınma, beslenme, ulaşım ve sağlık sorunları ile mücadele edilirken, 20 Şubat 2023 tarihinde Saat: 20 civarında Hatay’ın Defne ve Samandağ ilçelerinde 6,4 ve 5,8 şiddetinde iki deprem daha yaşanmıştır. Bu depremde Hatay’da 6 kişi hayatını kaybederken, hasarlı binaların bir kısmı da tamamen yıkılmıştır. 

Deprem bölgesini oluşturan 11 ilde 14 milyon vatandaş yaşamaktadır. Ayrıca bölgede geçici koruma kapsamında olan 1,7 milyon civarında Suriyeli bulunmaktadır. Geçici koruma kapsamındaki Suriyeliler ve ikamet izinli yabancılar dahil edildiğinde 11 ilde 15,8 milyon kişinin yaşadığı görülmektedir. En çok yabancı nüfusun olduğu iller, sırasıyla, Kilis yüzde 59,1, Gaziantep yüzde 21,4, Hatay yüzde 21, Şanlıurfa yüzde 17 ve Kahramanmaraş yüzde 7,8 ile ilk sıraları almaktadır.

Deprem Hasarı:

19 Şubat 2023 tarihli incelemelere göre “ağır hasarlı ve yıkık” bina ve bağımsız birimin olduğu il Hatay’dır. 20 Şubat 2023 akşamında gerçekleşen iki depremin ardından, Hatay’daki bina hasarlarının daha da arttığı ileri sürülmektedir. 11 il içinde Hatay, Kahramanmaraş, Adıyaman ve Malatya, nispi olarak, en fazla can ve mal kaybının olduğu illerdir. 19 Şubat 2023 tarihi itibariyle hasar durumları incelenen 830 bin binada 3,3 milyon civarında bağımsız birim bulunmaktadır. Bu bağımsız birimlerin 384 bin adedi ağır hasarlı ve yıkık, 134 bin adedi ise orta hasarlıdır. Ağır hasarlı ve yıkık bağımsız birimlerin yüzde 46,8’I Hatay’da, yüzde 31,5’I Kahramanmaraş’ta, yüzde 23,7’si Malatya’da, yüzde 17’si ise Adıyaman’dadır.

Tablo:3- Deprem Bölgesine İlişkin Göstergeler

Kaynak: TÜİK, Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı, DASK.

(1) 19 Şubat 2023 tarihli Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı basın bülteni. (2) DASK 2021 Yılı Faaliyet Raporu.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, 22 Şubat 2023 tarihinde Kilis’te düzenlenen koordinasyon toplantısının ardından yaptığı açıklamada, toplam 4 milyon 371 bin bağımsız bölümden oluşan 1 milyon 188 bin binanın incelemesinin tamamlandığını, 507 bin bağımsız bölümden oluşan 156 bin binanın yıkık, acil yıkılacak ve ağır hasarlı olduğunun tespit edildiğini belirtmiştir. Hatay’da meydana gelen 6.4’lük ikinci depremden sonra Antakya, Defne ve Samandağ’da bugüne kadar incelenmiş olan; 43 bin 624 bina ve 125 bin 187 bağımsız bölümden oluşan; orta hasarlı- az hasarlı- hasarsız tüm yapıların tekrar inceleyeceğini ifade etmiştir.Bakan ayrıca, iki ay içerisinde 200 bini konut, 70 bini köy evi olmak üzere toplam 270 bin vatandaşı ev sahibi yapmak için konut inşa çalışmalarının başlatılacağını açıklamıştır.

Deprem hasarının boyutunu tespit etmek amacıyla yapılmış çeşitli çalışmalar bulunmaktadır. Bu çalışmalardan en detaylı olanı Ercan TÜRKAN tarafından yapılmıştır⁽¹⁾. Bu çalışmaya göre depremin maliyetinin 58,2 milyar dolar olduğu tahmin edilmektedir. Yıkık ve hasarlı bina ve altyapının yenilenmesi için gerekli inşaat harcamaları tutarının yaklaşık 38 milyar dolar olacağı hesaplanmaktadır.

Deprem Konutları ile Sosyal Konut Projelerinin Olası Maliyeti:

Depremden büyük hasar gören şehirlerin yeniden inşa edilmesi öncelikli olmakla birlikte, başlatılmış bulunulan sosyal konut projelerinde de ilerleme sağlanması, özellikle dar ve orta gelirli haneler açısından önem taşımaktadır. Depremin gerektirdiği yeniden inşa ihtiyacının acil ve öncelikli olması nedeniyle, sosyal konut projelerinin daha uzun vadeye yayılması gerekmektedir.

Sosyal konut projeleri açıklanırken dar gelirliler için 250 bin, orta gelirliler için 100 bin konutun 2 yıl içinde tamamlanacağı açıklanmıştır. Ayrıca, “İlk Evim, İlk İşyerim Projesi” kapsamında müstakil konut inşası için 1 milyon arsa temini ve 50 bin işyerinin de tamamlanması hedeflenmişti. “İlk Evim Projesi” kapsamında yapılacak konutların75-105 metrekare arasında olması öngörülmüştü. Aşağıdaki tabloda ortalama konut büyüklüğünün 85 metrekare olacağı ve 250 bin konutun toplam yapım maliyetinin 16,9 milyar dolara ulaşacağı tahmin edilmiştir. Orta gelirli haneler için geliştirilen “Yeni Evim Projesinde” konut büyüklüğünün ve metrekare maliyetinin daha yüksek olması beklenmektedir. Bu proje kapsamında yapılacak 100 bin konutun toplam maliyetinin 11,6 milyar dolar olacağı tahmin edilmektedir. Bu proje maliyeti büyük ölçüde orta gelirli haneler tarafından karşılanacaktır. Devlet, aylık kredi taksiti hane gelirinin yüzde 30’unu aşan kısmını 3 yıl karşılayacak, daha sonra bu tutarları sonraki yılların taksitlerine yansıtacaktır. İki sosyal konut projesinin toplam maliyetinin 28,5 milyar dolar olacağı varsayılmaktadır. Sosyal konut projelerine hanelerin yüzde 10 peşinat ödemesi ve yeni evim projesinde sadece faiz ödemelerine ilişkin destek nedeniyle, bu iki projenin tamamlanma süresi olan 2 yıl içinde bütçeye toplam maliyetinin 16 milyar dolar olması beklenmektedir.

Tablo:4- Sosyal Konut ve Deprem Konutları Tahmini Sayı ve Maliyeti

(1)Deprem bölgesinde 3.770 konut için yapılan ihalelerde, çevre düzenlemesi dahil ortalama m2 maliyeti 15 bin lira olmuştur. (Çiğdem TOKER, T24,24.02.2023).

Yapım aşamasında deprem konutlarına ilişkin maliyetin tümünün devlet tarafından karşılanacağı kabul edilmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı’nın 22 Şubat 2023 tarihli açıklamasına göre 507 bin bağımsız birimin ağır hasarlı ve yıkık olduğu anlaşılmaktadır.  Hasar tespit çalışmalarının yüzde 80 tamamlandığı ifade edilmektedir. Bu nedenle ağır hasarlı ve yıkık bina sayısının artma olasılığı bulunmaktadır. Depremin konut yıkımı-altyapı-orta ve az hasarlı binaların tümünün onarımıyla ilgili inşaat bölümünün finansman ihtiyacı Ercan TÜRKAN tarafından yapılan çalışmada 38 milyar dolar civarında tahmin edilmiştir⁽²⁾. Yukarıdaki tabloda sadece yeni yapılacak deprem konutlarına ilişkin maliyet tahmini yapılmış, onarım ve alt yapı harcamaları dikkate alınmamıştır. İlk aşamada 250 bin deprem konutunun 2 yıl içinde yapılacağı ve bu konutların toplam maliyetinin 19,9 milyar dolar olacağı hesaplanmıştır. Yapılacak deprem konutu sayısı 500 bine çıkarsa, toplam maliyetin 40 milyar dolara yaklaşması söz konusu olacaktır.

Genel Değerlendirme ve Sonuç

İki yıllık bir dönemde deprem ve sosyal konuta ilişkin harcama toplamı 48,4 milyar doları bulmaktadır. Konut inşaatının bütçeye maliyeti ise 35,9 milyar dolar tahmin edilmektedir. Deprem inşa maliyeti dışında, otomobil ve diğer taşıt araçlar hasarı, hayvan kaybı, kira yardımı, tazminatlar ve benzeri transfer ödemelerinin 13 milyar dolar civarında bir kaynak ihtiyacı ortaya çıkaracağı tahmin edilmektedir⁽³⁾.

Sosyal konut ve deprem konutlarının iki yılda tamamlanacağı varsayımı ile her yıl GSYH’nin yüzde 2,8’i civarındaki bir kaynağın bu amaca tahsis edilmesi gerekmektedir.

Sosyal konut ve deprem inşa maliyeti sabit sermaye yatırımlarının yüzde 8,5’i, kamu sabit sermaye yatırımlarının yüzde 82,3’ü, toplam konut yatırımlarının ise yüzde 32,6’sı kadar bir ilave harcama ihtiyacı ortaya çıkarmaktadır.

İthal girdi kullanımı nedeniyle 5-6 milyar dolar civarında ilave bir ithalat talebi yaratması da söz konusu olacaktır.

Tablo:5- Deprem ve Sosyal Konut İnşaat Maliyeti Karşılaştırması

Konut fiyatları ve kiralarda yaşanan olağanüstü artışlar toplumda ciddi bir rahatsızlık yaratmış olmasına karşın, deprem harcamalarının önceliği ve büyüklüğü nedeniyle, sosyal konut projelerine yönelik harcamaların zamana yayılması ve tamamlanma sürelerinin uzatılması zorunlu hale gelmiştir.

Bu kadar büyük kaynakların konut harcamalarına ayrılması inşaat sektörü büyümesi teşvik etmekle birlikte, inşaat malzeme ve işçilik fiyatlarında aşırı artışa yol açarak maliyetlerin önemli oranda yükselmesine de neden olabilir.

Deprem konutları ve sosyal konut projelerinin yer seçiminde ve inşaat sürecinde gerekli titizliğin gösterilmesi ve inşaat kalitesinden taviz verilmemesi gerekmektedir. Özellikle inşaatta kalite sorunu ile tekrar karşılaşmamak için sosyal konut projelerinin tamamlanma sürelerinin uzatılmasında yarar görülmektedir.

Depremin ortaya çıkardığı kiralık konut talebi, kiraların ve yeni konutların fiyatlarında aşırı artışları beraberinde getirmiş bulunmaktadır. Bu nedenle yabancılara konut satışı ve vatandaşlık verilmesi uygulamasının gözden geçirilmesi yanı sıra boş tutulan konutların kiralanmasına ilişkin tedbirlerin alınmasında yarar görülmektedir.

Deprem harcamalarının 2-3 yıllık bir dönemde önemli boyuta ulaşacağı anlaşılmaktadır. Bu nedenle deprem harcamalarının finansmanına yönelik önlemlerin belirlenip, uygulamaya geçirilmesi konusunda gerekli çalışmaların da yapılması gerekmektedir.

(1)Ercan TÜRKAN, “Kahramanmaraş Depremi Maliyet Tahmini”. https://www.researchgate.net/publication/368691194_KAHRAMANMARAS_DEPREMI_MALIYET_TAHMINI_Ercan_Turkan_22_Subat_2023
(2) Ercan TÜRKAN, a.g.e.
(3) Ercan TÜRKAN, a.g.e.