Konut teslimlerinde KDV oranı
KDV Oranı
KDV Kanununun 28. maddesine göre, KDV oranı, vergiye tabi her bir işlem için (% 10) olup, Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, (% 1)'e kadar indirmeye, bu oranlar dâhilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkili kılınmıştır.
2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 1. maddesiyle mal teslimleri ile hizmet ifalarına uygulanacak KDV oranları ise söz konusu Kararnameye;
- Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için (%20),
- Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (%1),
- Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için (%10), olarak tespit edilmiştir.
Bu kapsamda aynı Bakanlar Kurulu Kararı ile net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimleri için KDV oranı (%1), net alanı 150 m2'yi aşan konutlar için ise genel oran (%20) şeklinde belirlenmiştir.
Söz konusu oranlar ise ruhsat alınma tarihi, şehrin büyükşehir statüsü, konutun lüks sınıf yapısı, arsa birim m2 değeri ve kentsel dönüşüm projesine tabi olup olmaması şeklinde sürekli değişikliğe gidilmiştir. Her ne kadar bu oranlar tebliğde açıklanmaya çalışılmış olsa da uygulayıcıların zihinleri ise sürekli gerçekleştirilen değişiklerden oldukça karışık. Bu kapsamda söz konusu değişkenler kapsamında konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| Ruhsat Tarihi (1-1-2013/31.12.2016) | |||||
| Büyükşehir mi? | m2 Alanı | KDV Oranı | |||
| Hayır | 150 m2 altında | %1 | |||
| Hayır | 150 m2 üstünde | %20 | |||
| Evet | 150 m2 üstünde | %20 | |||
| Evet-(lüks veya 1. sınıf inşaat) | 150 m2 altında | Arsa birim m2 vergi değeri 499 TL ve altı | Arsa birim m2 vergi değeri 500 TL ve 1000 TL(hariç) arası | Arsa birim m2 vergi değeri 1000 TL ve üzeri | |
| %1 | %10 | %20 | |||
| Evet- (lüks veya 1. sınıf inşaat değildir) | 150 m2 altında | 1 | |||
| Ruhsat Tarihi (1-1-2017/01-04-2022) | |||||
| Büyükşehir mi? | m2 Alanı | KDV Oranı | |||
| Hayır | 150 m2 altında | %1 | |||
| Hayır | 150 m2 üstünde | %20 | |||
| Evet | 150 m2 üstünde | %20 | |||
| Evet-(lüks veya 1. sınıf inşaat) | 150 m2 altında | Arsa birim m2 vergi değeri 999 TL ve altı | Arsa birim m2 vergi değeri 1000 TL ve 2000 TL(dâhil) arası | Arsa birim m2 vergi değeri 2000 TL üzeri | |
| %1 | %10 | %20 | |||
| Evet- (lüks veya 1. sınıf inşaat değildir) | 150 m2 altında | %1 | |||
| Kentsel Dönüşüm Projesi Kapsamında Alınan Ruhsatlar | |||||
| Yapı Ruhsatı Tarihi | m2 Alanı | KDV Oranı | |||
| 01-04-2022 öncesi | 150 m2 altında | %1 | |||
| 01-04-2022 öncesi | 150 m2 üstünde | %20 | |||
| 01-04-2022 sonrası | 150 m2 altında | %1 | |||
| 01-04-2022 sonrası | 150 m2 üstünde | 150 m2’ye kadar olan kısım | 150 m2’nin Üstüne İsabet Eden Kısım | ||
| %1 | %20 | ||||
| Ruhsat Tarihi (01-04-2022 tarihi ve sonrası) | |||||
| m2 Alanı | KDV Oranı | ||||
| 150 m2 altında | %10 | ||||
| 150 m2 üstünde | 150 m2’ye kadar olan kısım | 150 m2’nin Üstüne İsabet Eden Kısım | |||
| %10 | %20 | ||||
Uygulamaya ilişkin güncel örnek
(Ö) İnşaat Taahhüt A.Ş. 01.06.2022 tarihinde Tunceli’de yapı ruhsatı aldığı inşaat kapsamında tamamladığı net alanı 120 m2 konutu 600.000 TL bedelle, 160 m2 konutu ise 900.000 TL bedelle 08.10.2024 tarihinde satmıştır. Bu durumda (Ö) İnşaat Taahhüt AŞ’nin hesaplayacağı KDV;
- 120 m2 konut için: (600.000x%10)=60.000 TL,
- 160 m2 konut için: 900.000x150/160x%10)+(900.000x10/160x%20)=95.625 TL olacaktır.
Arsa karşılığı inşaat kapsamında elde edilen konutlarda KDV
Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, ikincisi ise yüklenici tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| Karşılıklı Teslim/Trampa-Vergiyi Doğuran Olay | Arsa Sahibinin Müteahhide Yaptığı Teslim | Müteahhidin Arsa Sahibine Yaptığı Teslim(Konut-İşyeri) | |
| KDV Mükellefi Bulunan Şahıs | KDV Mükellefi Bulunmayan Şahıs | ||
| Müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimi / tescili esnasında KDV doğar. | Müteahhitten alınan konut-işyerinde KDV 27/3 emsal bedel üzerinden yüzde 10 KDV’li fatura düzenlenmelidir. | Gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut / işyeri karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmaz. | Müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut / işyerinin emsal bedelinin tespitinde Vergi Usul Kanunu 267/2. fıkrasında yer alan 2. sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınarak tespit edilen emsal bedel üzerinden KDV hesaplanır. |
| Emsal Bedel Tespiti | Arsa payı dikkate alınmaz. | ||
| Maliyet bedeline KDV mükellefiyeti bulunmayan arsa sahipleri için konut işyeri tesliminde perakende satışlara yönelik %10, KDV mükellefiyeti bulunan arsa sahipleri için konut işyeri tesliminde toptan satışlara yönelik %5 ilave edilir. | |||
| KDV yönünden emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması gereklidir. | |||
| Yapı Denetim Hizmetinde Tevkifat | Yapı denetim firmaları verdiği hizmete ilişkin faturayı ruhsat sahibi (arsa sahibi) adına düzenler. yapı denetim faturasını müteahhit indirim konusu yapamaz. Ruhsat sahibi KDV mükellefiyse (9/10) oranında KDV tevkifatı uygulanır. | ||