Konut sektörü göstergeleri ve çalışanların konut satın alma güçleri
Mevcut Durum:
Uzun dönemli bir iktisadi faaliyet alanı olan inşaat ve konut sektörü, 2018 yılından itibaren ekonomide yaşanan istikrarsızlıktan önemli ölçüde etkilenmiş bulunmaktadır. Ekonomik kararlarda sık, sık yapılan değişiklikler, faiz oranlarındaki aşırı dalgalanmalar, özel sektörün orta gelirli haneler için konut projesi geliştirme imkânlarını önemli ölçüde kısıtlamıştır. Bugün 100 metrekare bir konutun fiyatı TCMB verilerine göre 3,2 milyon lirayı aşmış bulunmaktadır. Konut maliyetlerinin yükselmesi, ev sahipliği oranlarını düşürürken, kiracılık oranının yükselmesine neden olmuştur. 2015-2020 döneminde yüzde 59,1 olan ev sahipliği oranı 2021-23 döneminde yüzde 56,8’e gerilerken, kiracılık oranı yüzde 24,9’dan yüzde 27,3’e yükselmiştir (Tablo:2).
Hanelerin satın alma güçlerindeki düşüş ve inşaat maliyetlerindeki yükseliş, ülke genelinde konut ve inşaat faaliyetlerinin sınırlandıran önemli bir unsurdur. Son yıllarda orta gelirli haneler için yeterli konut üretilemediği gözlenmektedir. 2019-2022 yıllarında, yapı kullanım izni verilen daire sayılarının hane sayısındaki artışlarının gerisinde kaldığı görülmektedir (Tablo:1-2).
Konut fiyatları ve konut satışlarına etki eden unsurları şu şekilde sıralayabiliriz;
- İnşaat maliyetlerindeki artış,
- Yabancılara konut satışı ve vatandaşlık verilmesi,
- Türk lirası tasarruf araçlarının reel getiri oranları,
- Konut kredilerinin faiz oranları ve krediye erişim imkanları,
- Konut stokunun yetersizliği
- Deprem felaketi
Yukarıda sayılan unsurların tümünün son dönemlerde konut fiyatlarında yaşanan artışlara katkıda bulunduğu tahmin edilmektedir. Ancak 2022-2023 döneminde konut fiyatlarındaki olağanüstü artışın gerçek faili döviz kurları ve enflasyondaki yükseliştir. 2021 Eylül ayında ekonomi yönetimi tarafından başlatılan faiz indirim süreci sonrasında konut fiyatları ve gecikmeli olarak kiralarda yaşanan olağanüstü artışlar toplumda ciddi bir rahatsızlık yaratmış bulunmaktadır. Faiz indirim sürecinin döviz kurları ve enflasyonu yükseltmesi negatif reel kredi ve mevduat faizlerine neden olmuş, konut ve inşaat sektöründe dengeleri alt üst etmiştir.
Tablo:1- Kurumsal Olmayan Nüfus, Toplam Hane Sayısı ve Yapısı
| Tablo:2- Konut Sahipliği ,Kiracılık Oranı, Yapı Ruhsatı-İzni ve Satışı
Kaynak: TÜİK, İstatistiklerle Aile, Gelir ve Yaşam koşulları Araştırması ve Yapı İzinler ve Konut Satış istatistikleri |
İnşaat maliyetleri ve konut fiyatlarında 2021 yılı sonlarında başlayan hızlı yükseliş 2023 yılı ortalarından itibaren ivme kaybetmiştir. 2022 yılında ikamet amaçlı bina inşa maliyetlerindeki yıllık ortalama artış yüzde 99,7’ye, yeni konut fiyatlarındaki artış ise yüzde 144,5’e yükselmiştir. Bu oranlar 2023 yılında, sırasıyla, yüzde 64 ve yüzde 106,5 olmuştur. 2024 yılında inşaat maliyetleri ve konut fiyatlarındaki artış hız kaybetmiştir (Grafik:1). 2022 yılında yüzde 41,9, 2023 yılında ise yüzde 37,8 oranında artan reel konut fiyatları 2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde yüzde 8 civarında gerilemiştir. 2023 yılı ortalarından itibaren konut kredi faizi ile mevduat faizlerindeki yükseliş, özellikle yatırım amaçlı konut talebini sınırlamış, orta gelirlilerin ise konuta erişimini imkansız hale getirmiştir. Ayrıca yabancıların konut talebindeki düşüşte, yeni konut fiyatlarının nominal ve reel olarak gerilemesine neden olmuştur (Grafik:2, 3).
Enflasyon ve yeni konut fiyatlarındaki yükseliş yanı sıra, 6 Şubat 2023 tarihindeki deprem felaketinin de etkisiyle, kira artışları 2023 yılında, yasal düzenlemeye karşın ciddi bir yükseliş göstermiştir. Bu eğilim 2024 yılında da devam etmektedir. 2022 Haziran ayında kira artışlarını sınırlandırmak için yasal düzenleme yapılmış ve konutlarda kira artış tavanı bir yıllık bir süre için yüzde 25 olarak belirlenmiştir. Yasal kira tavanı 2023 Temmuz ayında bir yıllık bir süre için tekrar uzatılmış, 2024 Temmuz ayından itibaren yüzde 25 kira tavanı kaldırılmıştır. Yasal kira tavanı tekrar ortalama TÜFE enflasyonuna göre belirlenmeye başlanmıştır. Yasal düzenlemeye rağmen 2022 yılında yüzde 28,1 olan ortalama kira artışı 2023 yılında yüzde 83,1’e, 2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde ise yüzde 121,3’e yükselmiştir (Grafik:1).
2018 yılı ikinci yarısından itibaren konut satışları gerilemeye başlamış ve takip eden dönemlerde çok dalgalı bir seyir izlemiştir. Faiz oranları, kredilendirme koşulları ve kamu bankalarının konut kredilerine ilişkin politikaları, özellikle ipotekli satışların eğilimini önemli ölçüde etkilemiştir. Covit-19 salgın döneminde uygulamaya konulan “aktif rasyosu” ile bankaların kredi vermeye teşvik edilmesi ve kamu bankalarının kredi faiz oranlarını düşürmesi ipotekli satışların 2020 yılında yüzde 72,4, toplam satışların ise yüzde 11,2 oranında artmasına neden olmuştur. Faiz indiriminin başladığı 2021 yılı son çeyreği ile 2022 yılı üçüncü çeyreğinde toplam konut satışları yüzde 24 oranında artarak tekrar zirve yapmıştır (Grafik:4). Bu dönemde ipotekli satışlar yüzde 40, ilk el satışlar ise yüzde 22 oranında artmıştır. Takip eden dönemlerde konut fiyatlarındaki olaganüstü yükseliş ve kredilendirme koşullarındaki sıkılaşma ve faiz oranlarının yükselmesi konut satışlarının önemli ölçüde gerilemesine neden olmuştur.
Ücretlerdeki gelişmeler
2021 yılında faiz indirim sürecinin başlatıldığı Eylül ayında yüzde 19,6 olan yıllık TÜFE enflasyonu, 2022 Haziran ayında yüzde 78,6’ya yükselmiştir. Enflasyondaki bu sıçrama başta sabit gelirliler olmak üzere toplumun tümünde geçim koşullarının bozulmasına neden olmuştur. 2016 yılından itibaren yıllık olarak tespit edilen asgari ücret, hayat pahalılığındaki artış ve geçim koşullarındaki bozulma nedeniyle 2022 Temmuz ayında tekrar artırılmıştır. Asgari ücretin altı aylık dönemler itibariyle artırılmasına 2023 yılında da devam edilmiş, 2024 yılında ise tekrar yıllık artırım esasına dönülmüştür. Ortalama asgari ücret 2022 yılında yüzde 72,6, 2023 yılında yüzde 104,1 ve 2024 yılında yüzde 70,8 oranında artırılmıştır. 2023 yılındaki ücret ve maaş artışlarında, Cumhurbaşkanlığı ve Milletvekili Genel Seçimleri de etkili olmuştur.
Ülke genelinde ortalama ücret verisini elde etmek için gelir yöntemiyle hesaplanan GSYH’da yer alan “işgücü ödemeleri” ile “ücretli-yevmiyeli çalışan” sayıları kullanılmıştır. TÜİK, işgücü ödemelerini, muhasebe dönemi boyunca, girişim tarafından çalışanın yaptığı iş karşılığında, ayni ve nakdi olarak ödenen toplam karşılıklar olarak tanımlamaktadır. Nakdi ya da ayni olarak ödenen maaş-ücretler ile işverenler tarafından çalışanlar adına ödenen sosyal güvenlik katkıları işgücü ödemelerini oluşmaktadır. 2023 ve 2024 yıllarında EYT düzenlemesinden yararlanarak emekli olan kişilere ödenen kıdem ve ihbar tazminatları da TÜİK tarafından işgücü ödemelerine dahil edilmiştir.
2015-2021 döneminde “ücretli-yevmiyeli çalışanların” toplam istihdam içindeki payı yüzde 68,5 iken, bu pay 2022 yılında yüzde 70,7, 2023 yılında ise yüzde 71,4 olmuştur. 2024 yılı ilk yarısında da bu oran yüzde 71,4’tür. Ücretli ve yevmiyeli çalışanlara yapılan ödemelerin GSYH içindeki payı 2015-2020 döneminde ortalama yüzde 30,3 iken, bu pay 2021 yılında yüzde 26,8’e, 2022 yılında da yüzde 23,6’ya kadar gerilemiştir. 2022 yılı ikinci yarısı ile 2023 yılı genelinde başta asgari ücret olmak üzere maaş ve ücret artışları, işgücü ödemelerinin GSYH içindeki payının 2023 yılında yüzde 28,9’a yükselmesini sağlamıştır. Bu pay 2024 yılı ilk yarısında ise yüzde 36,4’e çıkmıştır. 2023 ve 2024 yıllarında, EYT düzenlemesi nedeniyle emekli olan kişilere ödenen kıdem ve ihbar tazminatları da bu yükselişte etkili olmuştur. Bu notta ortalama ücret olarak, ücretli yevmiyeli çalışan başına işgücü ödemesi kullanılmıştır. Üç aylık dönemler itibariyle elde edilen brüt ücret verisi, “net asgari ücret/asgari ücretin işverene maliyeti” oranı kullanılarak net ücrete dönüştürülmüştür.
2015-2021 döneminde asgari ücretin konut m2 fiyatını karşılama oranı ortalama yüzde 57 iken, bu oran 2022 yılında yüzde 38’e gerilemiştir. Ortalama ücretin konut m2 satış fiyatına oranı ise, 2010-2021 döneminde yüzde 112, 2022 yılında yüzde 75 olmuştur. Ücret artışlarının katkısı yanı sıra, 2024 yılında konut satış fiyatlarının reel olarak gerilemesi, asgari ücret ve ortalama ücretin konut m2 satış fiyatını karşılama oranını yükseltmiştir. Asgari ücret ve ortalama ücretin konut satın alma gücü 2024 yılında, sırasıyla, yüzde 52 ve yüzde 114 olarak gerçekleşmiştir (Grafik:5).
Konut satın alma kararlarını etkileyen unsurlar
Konut satın alma kararı üzerinde etkili olan bazı temel göstergeler aşağıdaki tabloda yer almaktadır. TCMB, konut fiyat endeksi ile birlikte üç aylık dönemler itibariyle, Türkiye genelinde konut m2 satış fiyatlarını da açıklamaktadır. Buna göre 2021 yılında 4.867 lira olan konut m2 satış fiyatı yüzde 167 oranında artarak 2022 yılında 12.975 liraya yükselmiştir. 2023 yılında yüzde 100, 2024 yılı ikinci çeyreğinde ise yüzde 25 oranında artarak konut m2 satış fiyatı 32.434 liraya yükselmiş bulunmaktadır (Tablo:3).
TCMB tarafından yapılan açıklamalara göre konutun m2 birim fiyatı; bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yapılan başvurular sırasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerlerinden hesaplanmaktadır. Birim fiyat, konut değerinin konutun brüt kullanım alanına bölünmesi ile elde edilmektedir. Konut kredilerine temel oluşturan değerleme raporları gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenmekte ve kredinin kullandırılması şartı aranmaksızın değerlemesi yapılan tüm konutlar (yeni-yeni olmayan) kapsama dâhil edilmektedir.
Konut m2 satış fiyatı ağırlıklı olarak büyükşehirlerdeki satışlardan etkilenmektedir. 2015-2023 döneminde Türkiye genelinde konut satışlarının yüzde 52,8’i, nüfusu 2 milyonun üzerinde olan 10 adet büyükşehirde yapılmıştır.
Tablo:3- Konut Fiyatı ve Konut Satın Alma Gücünü Etkileyen Göstergeler
| Konut Fiyatı TL/m2 | 100 m2 Konut Fiyatı(TL) | Net Asgari Ücret (TL/Ay) | Net İşgücü ödemesi (TL/Ay)(1) | Konut Kredi Faizi(%) | Aylık Kredi Taksidi (TL (2) | Aylık Kira (TL/Ay)(3) | Net İşgücü Öd./ AylıkKredi Tak.(%) (4) | |
| 2015 | 2.069 | 206.915 | 975 | 2.142 | 12,31 | 752 | 646 | 284,1 |
| 2016 | 2.450 | 245.015 | 1.301 | 2.559 | 13,26 | 924 | 710 | 277,3 |
| 2017 | 2.751 | 275.143 | 1.404 | 2.796 | 12,14 | 992 | 780 | 281,5 |
| 2018 | 2.936 | 293.598 | 1.603 | 3.236 | 19,29 | 1.384 | 861 | 230,7 |
| 2019 | 2.950 | 294.993 | 2.021 | 3.933 | 17,75 | 1.317 | 960 | 298,5 |
| 2020 | 3.577 | 357.653 | 2.325 | 4.421 | 12,47 | 1.307 | 1.072 | 335,8 |
| 2021 | 4.867 | 486.670 | 2.826 | 5.400 | 17,84 | 2.180 | 1.197 | 248,0 |
| 2022 | 12.975 | 1.297.528 | 4.877 | 9.770 | 19,09 | 6.075 | 1.563 | 159,4 |
| 2023 | 25.953 | 2.595.298 | 9.955 | 20.419 | 29,50 | 16.865 | 1.426 | 115,1 |
| 2024-1 | 30.511 | 3.051.110 | 17.002 | 34.263 | 41,67 | 26.934 | 1.720 | 127,2 |
| 2024-2 | 32.434 | 3.243.350 | 17.002 | 37.102 | 44,64 | 30.543 | 5.540 | 121,5 |
Kaynak: TCMB, TÜİK ve kendi hesaplamalarımız.
(1) Gelir yöntemiyle GSYH serisinde verilen”işgücü ödemeleri” ile ücretli ve yevmiyeli çalışan istihdam verisi kullanılarak kişi başı brüt işgücü ödemesi hesaplanmıştır. Net işgücü ödemesi,” net asgari ücret/asgari ücretin işverene maliyet” oranı ile elde edilmiştir.
(2) 100 m2 konut fiyatının % 25’I kadar 120 ay vadeli konut kredisi kullanıldığı varsayımına göre hesaplanmıştır.
(3) TÜİK tarafından yayınlanan eski kira verisi (2022 Şubat-1.355 TL.) ve yeni gerçek kira endeksi değişimi kullanılarak hesaplanmıştır.
(4 )Ücretlilerin konut satın alma gücü olarak kullanılan orandır.
Peşin konut alma imkanı olanlar açısından, 2024 yılında konut fiyatlarındaki reel gerileme konut alım imkanı ortaya çıkarmış bulunmaktadır. 2015-2021 döneminde asgari ücret konut m2 birim fiyatının yüzde 56,8’ini karşılarken, bu oran 2022-2023 döneminde yüzde 38 gerilemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde bu oran, konut fiyatlarındaki reel gerileme ve asgari ücret artışının etkisiyle tekrar yüzde 52’ye yükselmiştir (Grafik:5). Ortalama ücret geliri elde edenler için bu oran 2022 yılında yüzde 75 iken, 2024 yılı ikinci çeyreğinde yüzde 114’e çıkmıştır. Ancak, konut satın alımında kredi kullanılması durumunda, konut satın alma maliyetinde önemli bir yükseliş olduğu da gözlenmektedir. 2023 yılı ortasından itibaren kredi faizlerindeki yükseliş, kredili konut alımı açısından ciddi bir sorun yaratmış bulunmaktadır. 2021 yılı genelinde yüzde 17,8 olan konut kredi faizi, 2023 yılı son çeyreğinde yüzde 41,9’a, 2024 yılı ikinci çeyreğinde ise yüzde 44,6’ya yükselmiştir. Bu durumda konut satın alma imkanı, büyük ölçüde konut satın alma kararı veren kişinin aylık kredi taksidi ödeme gücüne bağlı olmaktadır.
Sabit gelirli ücretli ve emeklilerin peşin ödeme ile konut satın alma imkanlarının oldukça sınırlı olduğu düşünülmektedir. Genel olarak banka kredisiyle veya yapı kooperatifleri aracılığıyla konut sahibi olma imkanı bulunmaktadır. Geçmişte dar ve sabit gelirlilerin kooperatifler aracılığıyla konut sahibi olma imkanı önemli bir finansman aracı idi. 2002-2005 döneminde, yapı ruhsatlarının yüzde 9,8’i, yapı kullanım izinlerinin ise yüzde 28,6’sı yapı kooperatifleri tarafından alınmıştır. Bu oranlar 2020-2023 döneminde yüzde 1,5’e gerilemiştir. Günümüzde, kooperatifler önemini kaybetmiş, konut finansmanında banka kredileri öne çıkmıştır.
Konut satın alma kararını etkileyen unsurları ve bunlara ilişkin açıklama ve varsayımları şu şekilde sıralayabiliriz;
Satın alınacak konutun fiyatı: Konut fiyatları 2021 yılındaki faiz indirimi sonrasında yaşanan kur ve enflasyon şokunun etkisiyle aşırı bir yükseliş göstermiştir. Yatırım amaçlı konut talebinin artması, Ukrayna-Rusya savaşının etkisiyle yabancıların konut alımındaki artış ve Şubat 2023 tarihindeki deprem felaketi konut fiyatlarını etkilemiştir.
Bu notta satın alınacak konutun 100 m2 olacağı varsayılmış ve konut fiyatı TCMB m2 birim satış fiyatına göre belirlenmiştir. 2021 yılında 487 bin lira olan konut fiyatı, 2022 yılında 1,3 milyon liraya, 2023 yılında ise 2,6 milyon liraya yükselmiştir. İki yıl içinde konut fiyatı 5 kattan fazla artış göstermiştir. 2024 yılı ilk yarısında konut fiyat artışı ivme kaybetmiştir (Tablo:3, Grafik:2). Konut fiyatı/kira oranı 2015-2021 döneminde ortalama 344 ay iken, bu oran 2023 yılında 907 aya çıkmış, 2024 yılı ikinci çeyreğinde ise 585 ay olmuştur (Grafik:6).
Kullanılacak konut kredisi miktarı, faizi ve vadesi: Konutun 120 ay vadeli konut kredisi ile satın alınacağı ve kullanılacak kredi miktarının da konut bedelinin yüzde 25’i kadar olacağı varsayılmıştır. TCMB tarafından açıklanan konut kredisi faiz oranları kullanılarak aylık taksit miktarları hesaplanmıştır. Konut fiyatları ile kredi faizlerindeki yükseliş aylık kredi taksitlerinin aşırı ölçüde artmasına neden olmuştur. Aylık kredi taksit ödemesinin aylık kiraya oranı 2015-2021 döneminde yüzde 140 iken, bu oran 2023 yılında yüzde 620’ye sıçramış, 2024 ikinci çeyreğinde kiraların yükselmesinin de etkisiyle yüzde 551’e gerilemiştir (Grafik:6). 2024 yılı ikinci çeyreğindeki aylık kredi taksit ödemesinin kiraya oranı 2015-2021 döneminin 3,9 katı olmuştur.
Konut satın alacak kişinin aylık ortalama geliri ve kira ödemeleri: Bu notta ücretli çalışanların konut satın alma imkanları incelendiğinden, asgari ücret ve ortalama ücret verileri kullanılacaktır. Önceki bölümlerde belirtildiği gibi, ortalama ücretlere ilişkin veri GSYH serisindeki “işgücü ödemelerinden” hesaplanmıştır. 2016-2020 döneminde, GSYH zımni deflatörüne göre, kişi başı reel işgücü ödemesindeki yıllık ortalama artış yüzde 3,3 olmuştur. 2021 ve 2022 yıllarında, ekonomi politikalarında yapılan radikal değişimin etkisiyle yaşanan yüksek enflasyon sonucunda, reel işgücü ödemeleri 2021 yılında yüzde 5,2, 2022 yılında ise yüzde 14 reel olarak gerilemiştir. 2022 Temmuz ayı ve sonrasında yapılan maaş ve ücret artışları sonucunda reel işgücü ödemelerinde, GSYH zımni deflatörüne göre, 2023 yılında yüzde 24, 2024 yılı ilk yarısında ise yüzde 15 reel artış olmuştur. 2023 ve 2024 yıllarında EYT düzenlemesinden yararlanarak emekli olan yaklaşık 2 milyon kişiye ödenen kıdem ve ihbar tazminatları da, işgücü ödemelerini ve reel artışları etkilemiştir.
| Tablo:4- Ücret Gelirleri ve Kira ödemesi | |||
| Net Asgari Ücret (TL/Ay) | Net Ortalama İşgücü Öde. (TL/Ay) (*) | TÜFE-Kira Ödemesi (TL/Ay)(**) | |
| 2015 | 975 | 2.143 | 646 |
| 2016 | 1.301 | 2.561 | 710 |
| 2017 | 1.404 | 2.798 | 780 |
| 2018 | 1.603 | 3.238 | 861 |
| 2019 | 2.021 | 3.937 | 960 |
| 2020 | 2.325 | 4.425 | 1.072 |
| 2021 | 2.826 | 5.410 | 1.197 |
| 2022 | 4.877 | 9.813 | 1.563 |
| 2023 | 9.955 | 20.466 | 2.861 |
| 2024-1 | 17.002 | 34.263 | 4.720 |
| 2024-2 | 17.002 | 37.101 | 5.540 |
| 2024-3 | 17.002 | 38.957 | 6.711 |
| (*)Tahmindir. (**) 2022 Şubat ayı kirası ve gerçek kira endeksinden yararlanarak hesap edilmiştir. | |||
Çalışan kişilerin aylık gelirleri kadar, aylık kira ödemeleri de konut satın alma kararları üzerinde etkili olmaktadır. TÜİK-TÜFE serisini açıklarken ortalama madde fiyatları ve “kiracılar tarafından ödenen kiralara” ilişkinde bilgi vermekteydi. TÜİK, 2022 Şubat ayı sonrasında ortalama madde fiyatları ve kiralara ilişkin verilerin açıklanmasını durdurmuştur. Aşağıdaki tablo ve grafikte, 2022 Şubat ayındaki “aylık kira” verisi ile TÜFE “gerçek kira” endeksindeki artışlar kullanılarak aylık kira ödemeleri tahmin edilmiştir. Asgari ücretle çalışan bir kişinin aylık kira ödemesinin ücretine oranı, 2015-2021 döneminde ortalama yüzde 52,3 olmuştur. Bu oran, 2022 yılında yüzde 32’ye, 2023 yılında yüzde 28,8’e gerilemiş, 2024 yılının ikinci çeyreğinde ise yüzde 32,6 olmuştur. Ortalama ücret geliri elde eden bir kişi için 2015-2021 döneminde yüzde 26,2 olan bu oran, takip eden dönemlerde, sırasıyla, yüzde 15,9, yüzde 14 ve yüzde 14,9 olmuştur (Tablo:4 ve Grafik:7).
Konut satın alma gücü:
100 m2’lik konut bedelinin yüzde 25’i kadar 120 ay vadeli konut kredisi kullanan ücretli bir çalışanın konut satın alma imkanının yıllar itibariyle nasıl değiştiğini görmek için iki gösterge kullanılacaktır;
- İlk gösterge kredili konut maliyetinin aylık ücrete oranı: Bu oran konut satın almak için çalışılması gereken ayı göstermektedir. 2015-2021 döneminde kredi kullanarak konut satın alımı için çalışılması gereken ay asgari ücretli çalışan için 2
- İkinci gösterge aylık ücret/aylık kredi taksidi: Ücret/aylık kredi taksidi oranı, 2015-2021 döneminde asgari ücretli için yüzde 141, ortalama ücretli için yüzde 279 iken, 2023 yılında bu oranlar, sırasıyla, yüzde 56 ve yüzde115’e gerilemiştir. 2024 yılı ikinci çeyreğinde ise bu oranlar, asgari ücretli için yüzde 56, ortalama ücretli için yüzde 121 olmuştur (Grafik:9). Bu oran, “Ücretli Çalışanların Konut Satın Alma Gücünü” göstermektedir. Konut büyüklüğü, m2 fiyatı, faiz oranı, kredi kullanım oranı, kredi vadesi ve aylık ücret düzeyi bu göstergeyi etkileyen unsurlardır. Yukarıdaki grafikler, 2020 yılı sonrasında ücretli çalışanların konut sahibi olma güçlerini önemli ölçüde yitirdiklerini göstermektedir (Grafik:8 ve 9).
Genel Değerlendirme:
COVİT-19 salgınının yaşandığı 2020 yılı, konut satın alma gücünün ve konut satışlarının zirve yaptığı bir yıl olmuştur. Bu gelişmede, özellikle kamu bankalarının düşük faizli konut kredileri ve “aktif rasyosu” uygulaması ile tüm bankacılık sisteminin kredi vermeye teşvik edilmesi etkili olmuştur. Ancak 2020 yılında ücretle çalışanların bu konut satın alma fırsatından yararlanma imkanlarının oldukça sınırlı olduğu tahmin edilmektedir. 2020 yılında salgın nedeniyle uygulanan yasaklamaların etkisiyle istihdam gerilemiştir. 2020 yılında ücretli çalışan sayısı, bir önceki yıla göre yüzde 2,6 düşmüş, çalışan başına reel ücret ödemesi de yüzde 2,2 oranında gerilemiştir.
2021-2022 yıllarında, genel olarak konut fiyatları yükselirken reel ücretler gerilemiş ve ücretlilerin konut satın alma güçlerinde belirgin bir düşüş olmuştur. Negatif reel faizlerin olduğu dönemlerde, özellikle 2021 yılı son çeyreği ile 2022 yılı ilk yarısında konut satışlarında tekrar sıçrama olmuş, ancak reel ücretlerdeki gerileme çalışanların bu imkandan yararlanmalarını sınırlandırmıştır.
2023 yılında reel ücretlerde önemli artış gerçekleşmiş ve işgücü ödemelerinin GSYH içndeki payı yüzde 23,6’dan yüzde 28,9’a çıkmıştır. Ancak konut kredi faizlerinin 2023 yılı ikinci yarısından itibaren hızla yükselmesi ücretlilerin konut alım gücünü olumsuz etkilemiştir. 2024 yılı ilk yarısında çalışan başı reel işgücü ödemeleri yüzde 15 artmıştır. 2024 yılı ilk yarısında işgücü ödemelerinin GSYH’ya oranı yüzde 36,4’e yükselmiş olmasına karşın, kredi faiz oranlarındaki yükseliş, konut satın alma gücünde ancak çok sınırlı bir iyileşme yapmıştır. 2024 yılında kiraların önemli ölçüde artması da çalışanların satın alma imkanlarını sınırlayan önemli bir unsur olarak ortaya çıkmış bulunmaktadır.