Özkan AYKARGiriş: 09.03.2015 - 00:10Güncelleme:25.04.2020 - 11:23

18532OKUNMA

Kiracı Olan ve Konutlarını Kiraya Veren Mükelleflerin Kira Bedellerine İlişkin İndirim

Özet

Gayrimenkul Sermaye İradı elde eden mükelleflerin beyanname verirken gerçek gider yöntemini seçmeleri halinde safi iradın tespitinde gayrisafi irattan indirecekleri giderler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılmıştır. Bunlardan biri olan ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinin birinci fıkrasının 10 numaralı bendinde sayılan “Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedellerine” ilişkin gider hakkında birçok özelge ve Danıştay kararı bulunmaktadır.

Söz konusu özelge ve kararlarda; kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olması şarta bağlanmış olup, sadece ikamet edilen konut için ödenen kiranın indirilebilmesine olanak sağlanmıştır. Bunun dışında indirim yapılacak kira bedelinin bir konut kirası ile sınırlı olması ve konutlarından birinden elde edilen en yüksek kira bedelinin geçilemeyeceği belirtilmiştir.

Ayrıca sahip olunan konutun kiraya verilmesi neticesinde elde edilen kira gelirinden, yurt dışında kiralanan konut için ödenen kira bedelinin düşülebilmesi için, tam ve dar mükellefiyet ayrımı yapılarak, farklı değerlendirmeye tabi tutulacağı anlaşılmaktadır. 

Gerçek kişilerce her yılın Mart ayının 25’ine kadar beyan edilen ve Gayrimenkul Sermaye İradı olarak bilinen kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayılmıştır. 2014 yılında elde edilen konut kira gelirlerinin yıllık toplamı 3.300.- TL istisna tutarını aşması halinde toplam konut kira tutarından 3.300.-TL istisna düşülüp, kalan tutardan gider indirimi yapıldıktan sonra bulunan matrah üzerinden Gelir Vergisi hesaplanarak Mart ayı, diğeri Temmuz ayı olmak üzere iki eşit taksitte ödenmektedir.

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek Gerçek Gider Yöntemi ve Götürü Gider Yöntemi olmak üzere iki yöntem vardır. Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedirler.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda safi iradın tespitinde gayrisafi irattan indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu yazımızda aynı Kanunu'nun 74. maddesinin birinci fıkrasının 10 numaralı bendinde yer alan “Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedellerine” ilişkin giderlerin mahiyeti Maliye Bakanlığı özelgeleri ve Danıştay kararları ışığında açıklanmaya çalışılacaktır.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda indirilecek giderler Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılmıştır.

Anılan maddeye göre  “Kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri, Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri, Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.) Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları, Amortismanlar, brüt kira tutarından indirilebilmektedir.

Bunun dışında, kiraya veren tarafından, kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri, Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler, Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (yabancı ülkelerde ödenen kira bedelleri indirilemez), Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da brüt kira tutarından indirilebilmektedir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunmaktadır.

*Vergiye tabi hasılat: Toplam hasılat – Mesken kira geliri istisnası

Dolayısıyla gerçek giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilememektedir.

Kiracı olan ve konutlarını kiraya veren mükelleflerin, Gerçek Gider Yöntemini seçmeleri halinde kira bedellerine ilişkin yapacakları indirimler

Gelir Vergisi Kanunu'nun 74. maddesinin birinci fıkrasının 10 numaralı bendinde, safi iradın bulunması için, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelinin gayrisafi hâsılattan indirileceği hükme bağlanmıştır.

Bu hükümle ilgili olarak özellik oluşturan konular aşağıda özetlenmiştir.

Gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olma şartı

Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olması gerekir. Konutunu işyeri olarak kiraya veren gayrimenkul sermeye iradı sahipleri, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira tutarını, elde ettikleri gayrisafi irattan indiremezler(1).

Oturulan evin kira bedelinin gider olarak indirilmesi olanağı, gayrimenkulün bugünkü kullanış şekline değil, bir konuta sahip olma şartına bağlıdır. Kiraya verilen binanın apartman olarak inşa edildiği ve konut olarak kullanılırken kiraya verildiği ve tahliyesinde eski haline getirilerek teslim olunacağı bir durumda, oturulan konutun kirasının hâsılattan indirilmesi mümkündür(2).

Sadece ikamet edilen konut için ödenen kiranın indirilebileceği

Gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, beyan edilen kira gelirinden ancak ikamet edilen konut için ödenen kiranın indirilmesi mümkün bulunmaktadır. İkametgahın bulunduğu konutun sahibi olunması, bir başka ifade ile oturulan konutta kiracı olunmaması halinde, kira gelirinin beyanı sırasında herhangi bir kira indirimi yapılması mümkün değildir(3).

Beyan edilen kira gelirinden ancak ikamet edilen konut için ödenen kiranın indirilmesi mümkün bulunmaktadır. İkamet edilen yerin konut olmaması durumunda, örneğin yaşlılar bakımevinde kalınması durumunda bakımevi tarafından tahsis edilen oda, kira ile oturulan konut olarak değerlendirilemeyeceğinden, oda bedelinin gayrimenkul sermaye iradından gider olarak indirilmesi mümkün bulunmamaktadır(4).

Gayrimenkul sermaye iradının safı tutarının gerçek gider usulü ile tespitinde, ikamet edilen konutun sadece kira bedeli indirim konusu yapılabilmektedir. İkamet edilen konuta ilişkin olarak yapılan giderlerin, örneğin, elektrik, su, yakıt ve benzeri giderlerin indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır(5).

İndirim yapılacak kira bedelinin bir konut kirası ile sınırlı olması ve konutların birinden elde ettiği en yüksek kira bedelini geçemeyeceği

Birden fazla konutu kiraya veren gayrimenkul sermaye iradı sahibinin elde ettiği gayrimenkul sermaye iradından tenzil edebileceği kira ile oturduğu konut için, ödediği kira bedeli kendi konutlarından birinden elde ettiği en yüksek kira bedelini geçemez(6).

Dolayısıyla birden fazla konut kiralayanlar, elde ettikleri kira gelirlerinden ancak bir konut için ödedikleri kira bedelini indirebilecekler ve tutar kendi konutlarından birinden elde ettiği en yüksek kira bedelinden fazla olamayacaktır.

Kiralanan konutun yurt dışında bulunmasının tam veya dar mükellef açısından değerlendirilmesiTam mükellefler açısından

Sahip olunan konutun kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirinden, kiralanan konuta ödenen kira bedelinin düşülmesi açısından, kiralanan konutun yurt içinde veya yurt dışında bulunmasının bir önemi yoktur(7).

Örneğin, tahsil için veya resmi bir görevi nedeniyle yurt dışında bulunan tam mükellef kişiler, yurt dışında ödediği kira bedelini Türkiye'de elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradından düşebilirler(8).

Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup, adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları, Gelir Vergisi Kanunu'nun 3. maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendine göre tam mükellefiyet esasında vergilendirildiğinden, bunların Türkiye'deki gayrimenkullerini mesken olarak kiraya vermeleri ve gerçek gider usulünü seçmeleri halinde, yabancı ülkede oturdukları konut için ödedikleri kira bedellerini, anılan Kanun'un 74. maddesinin 10 numaralı bendindeki şartlar dahilinde bu kira bedellerini tevsik etmek koşuluyla, elde ettikleri kira gelirlerinden indirmeleri mümkündür(9).

Dar mükellefler açısından

Türkiye'de gayrimenkul sermaye iradı elde eden dar mükellef gerçek kişiler, elde ettikleri kira gelirinden yurt dışında oturdukları konutun kira giderini indiremezler. Dar mükellef gerçek kişilerin sadece Türkiye'de elde ettikleri gelirler Türkiye'de vergiye tabi olup, bunların yurt dışında elde ettikleri gelirler Türkiye'de vergiye tabi olmadığı gibi, Türkiye'de elde edilen gelirle ilgisi olmayan yurt dışı giderlerinin vergiye tabi gelirin safi tutarının tespitinde dikkate alınması mümkün değildir(10).

Oturma ve çalışma izni ile yurt dışında çalışan Türk vatandaşı işçiler, Türkiye'de dar mükellefiyet esasında, sadece Türkiye'de elde ettikleri gelirleri nedeniyle vergilendirilmektedir(11).

Dolayısıyla Türkiye'de kiraya verilen konutlardan elde edilen kira gelirlerinden, yurt dışında oturulan konutun kira bedelini indirim konusu yapılamaz.

Sonuç

Gayrimenkul Sermaye İradı elde eden mükelleflerin, Beyanname verirken gerçek gider yöntemini seçmeleri halinde safi iradın tespitinde gayrisafi irattan indirecekleri giderlerden biri olan ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinin birinci fıkrasının 10 numaralı bendinde sayılan “Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedellerine” ilişkin gider hakkında Maliye Bakanlığı özelgeleri ve Danıştay kararlarında birtakım bilgilere yer verilmiştir.

Söz konusu özelge ve kararlarda; Kira ile oturulan konutun kira bedelinin, elde edilen kira gelirinden indirilebilmesi için, kiralanan gayrimenkulün konut olarak kiraya verilmiş olması şarta bağlanmış olup, sadece ikamet edilen konut için ödenen kiranın indirilebilmesine olanak sağlanmıştır. Ayrıca indirim yapılacak kira bedelinin bir konut kirası ile sınırlı olması ve konutlarından birinden elde edilen en yüksek kira bedelinin geçilemeyeceği belirtilmiştir.

Bunun dışında yazımızda belirtilen özelge ve kararlarda kiralanan konutun yurt dışında bulunmasının, tam veya dar mükellef açısından farklı olacağı değerlendirilmiştir.

1. Danıştay 4.Dairesinin 27.10.1975 tarih ve E.1975/973 K.1975/2773 sayılı kararı
2. Danıştay 13. Dairesinin 25.12.1975 tarih ve E.1973/1610 K.1975/3990 sayılı kararı
3. Maliye Bakanlığı'nın 25.12.1998 tarih ve 43/4301-149/49947 sayılı özelgesi
4. Maliye Bakanlığı'nın 06.10.1995 tarih ve 43/4304-5/55634 sayılı özelgesi.
5. Maliye Bakanlığı'nın 11.4.2005 tarih ve 43/4304-71/15976 sayılı özelgesi.
6.  Danıştay 4. Dairesinin 27.10.1976 tarih ve E.1976/1753 K.1976/2474 sayılı kararı
7.  Danıştay 3. Dairesinin 01.03.1989 tarih ve E.1988/1438 K.1989/562 sayılı, Danıştay 4. Dairesinin 14.12.1976 tarih ve E.1976/2155 K.1976/3160 sayılı kararları
8.  Danıştay 4. Dairesinin 14.12.1976 tarih ve E.1976/2155 K.1976/3160 sayılı kararı
9.  Maliye Bakanlığı'nın; 19.02.2004 tarih ve 43/4304-58/006914 sayılı özelgesi
10.  Maliye Bakanlığının 15.08.2005 tarih ve 43/4301-650/39755 sayılı, özelgesi
11. 210 sıra no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği