Kira gelirinin beyanında özellik arz eden bazı durumlar
Bilindiği üzere yıllık gelir vergisi beyan dönemi yaklaşıyor 1 Mart-2 Nisan tarihleri arasında 2024 takvim yılında kira geliri elde eden mükelleflerin beyanname vermesi gerekmektedir.
GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken kira gelirleri için uygulanan mesken istisna tutarı, 2024 takvim yılında elde edilen kira gelirleri için33.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri için yıllık beyanname verilmeyecek, ancak bu tutarın aşılması halinde yıllık beyanname verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecektir.
Kira gelirlerine ilişkin gelir vergisi beyannamesi verecek olan mükellefler bir takvim yılı içinde elde ettikleri konut veya işyeri kira geliri üzerinden indirilebilecekleri giderler için götürü gider ve gerçek gider usulü olarak seçimlik hakka sahiptirler.
Götürü gider usulünü seçen mükellefler GVK'nın 74. maddesinde yazan giderlere karşılık olarak %15 götürü gideri hasılatlarından indirebilirler.
Makalemize konu olan konut için kira geliri elde edip gerçek gider usulünü seçen mükelleflerimizin uygulamada karşılaştığı bazı tereddütleri kanun, tebliğ ve özelgeler ışığında açıklığa kavuşturmaya çalışacağız.
Gerçek Gider Usulünde Gayrimenkulünüzün Amortisman Hesaplamasında Hangi Harcamalar Dikkate Alınmalıdır?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 74. maddesinde;
"Safi iradın bulunması için, 21'inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.
…. 6 .Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum
ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267'nci maddesinin 3'üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir); hükmüne yer verilmiştir.
Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705. maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. VUK’un 262. maddesinde, maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade ettiği, 272. maddesinde, normal bakım, tamir ve temizleme giderleri dışında, gayrimenkulü veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarını genişletmek veya iktisadi kıymetini devamlı olarak artırmak maksadıyla yapılan giderlerin, gayrimenkulün veya elektrik üretim ve dağıtım varlıklarının maliyet bedeline ekleneceği, gayrimenkuller veya elektrik üretim ve dağıtım varlıkları için yapılan giderler hem tamir, hem de kıymet artırma giderlerinden terekküp ettiği takdirde, mükellefin bu giderlerden maliyet bedeline eklenecek kısmı ayrı göstermek mecburiyetinde olduğu, 313. maddesinin birinci fıkrasında, işletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269. madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edavat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin bu Kanun hükümlerine göre yok edilmesinin amortisman mevzuunu teşkil edeceği, hükümleri yer almaktadır.
Bu itibarla, amortismana tabi iktisadi kıymetlerin aktife alınmalarından sonra yapılan giderler, niteliğine göre maliyet bedeline dahil edilip amortisman hesaplamasında dikkate alınır.
Bu giderler gayrimenkulün iktisadi niteliğini artırıcı mahiyette olmalı, örneğin iktisap etmiş olduğunuz gayrimenkule yaptırmış olduğunuz cam balkonun, gömme dolapların, kombi ve kalorifer harcamaları ile buna benzer harcamaların gayrimenkulün maliyet bedeline eklenerek amortisman hesaplaması yapılarak hasılattan indirilmesi gerekmekte olup gayrimenkul için yapılan tamir, temizlik, boya, badana gibi harcamalar hasılattan direkt indirilebilir.
Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamaların, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 313. maddesinde belirtilen tutarı aşmaması halinde (2024 yılı için 6.900 TL) istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet edenler hariç olmak üzere harcama tutarının tamamı safi hasılatın tespitinde doğrudan gider olarak indirim konusu yapılabileceği de unutulmamalıdır.
Peki amortisman hesaplaması nasıl yapılır?
2023 yılında 1.000.000 TL'ye iktisap edilen bir gayrimenkule 50.000 TL'lik cam balkon ve dolap harcaması yaptığımızı düşünürsek
(1.000.000+50.000)*%2=21.000 TL (333 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğine istinaden %2 ) amortisman ayrılabilecektir
Eşin Ödediği Kira GMSİ Beyannamesinde İndirim Konusu Yapabilir Mi?
GVK’nın74/10. maddesinde; “Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88 inci maddenin 3üncü fıkrasının uygulamasında gider fazlalığı sayılmaz);" hükmü yer almaktadır.
Konuya ilişkin İstanbul Defterdarlığının vermiş olduğu 13.07.2011 tarih ve 962 sayılı özelgesinde ''eşle birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden birinin konut kira geliri dolayısıyla gerçek gider usulünde vereceği beyannamede, söz konusu giderlerin istisnaya isabet eden kısmı hariç olmak üzere gelir vergisi matrahınızın tespitinde indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.'' denilmiştir. Yani vergi idaresi eş ile birlikte ikamet edilen konutu aile birliği içinde değerlendirerek eşin ödediği kirayı da indirim konusu yapılmasını mümkün kılmaktadır.
İlgili Takvim Yılı Yahut Geçmiş Yıllar İçin 2025 Yılında Vermiş Olduğum GMSİ Beyanında Sehven Götürü Gider Seçtim Yapmış Olduğum Harcamaları İndirim Konusu Yapmak İçin Gerçek Gider Usulüne Geçebilir miyim?
Gelir Vergisi Kanunun 74. maddesinin üçüncü fıkrasında, “Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan maddede yer alan hükümden gayrimenkul sermaye iradı beyannamelerini götürü gider usulünü seçerek veren mükelleflerin, söz konusu dönemi takip eden yıl için verecekleri gayrimenkul sermaye iradı beyannamelerinde gerçek gider usulünü seçemeyeceklerinin anlaşılması gerekmektedir.
Örneğin 2023 takvim yılı için verilen 2024 yılındaki GMSİ beyannamesinde götürü gider usulünün seçilmesi halinde 2024 takvim yılı için 2025 yılında verilecek olan GMSİ beyannamesinde gerçek gider usulünün uygulanması mümkün bulunmamaktadır ancak 2025 takvim yılı için 2026 yılında verilecek olan GMSİ beyannamesinde gerçek gider usulüne geçiş yapılabilir.
İlk kez GMSİ Beyannamesi mükellefler ile geçmiş yıllara ilişkin ilk kez beyanname verecek olan mükelleflerin beyannamede sehven götürü gider usulünü seçmeleri halinde de 2025 takvim yılının sonuna kadar verilmesi şartıyla düzeltme beyannamesi ile gerçek gider usulüne geçip katlanmış oldukları harcamaları matrahtan indirim yoluna gitme olanağına sahiptirler.
İzmir Defterdarlığının vermiş olduğu 29.12.2016 tarih ve 108276 sayılı özelge de bu minvaldedir.
Beyannamemi Ne Zaman ve Nasıl Verebilirim?
Mükelleflerin, 2024 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart –2 Nisan 2025 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.
Beyannameler;
- Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamından,
- Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından,
- Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan,
- Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
- Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
- İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden, verilebilir.
Mükelleflerimizin beyannamelerini vermemeleri halinde 2024 takvim yılı için uygulanacak olan 33.000 TL'lik istisnadan faydalanamayacağı hususu unutulmamalıdır.
(1) 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu
(2) 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu
(3) İstanbul Defterdarlığının 13.07.2011 Tarih ve 962 Sayılı Özelgesi
(4) İzmir Defterdarlığının 29.12.2016 Tarih ve 108276 Sayılı Özelgesi
(5) GİB Kira Geliri Rehberi