Kira Gelirinden İndirilebilecek Gerçek Giderler Nelerdir?
Mal ve hakların kiraya verilmesinden dolayı elde edilen kira gelirinden dolayı vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunan veya ilk defa mükellefiyet kaydı açtıracak olan gayrimenkul sermaye iradı sahipleri, 2020 yılında elde ettikleri ve beyan edilmesi gereken mesken/işyeri kira gelirleri için 1-31 Mart 2021 tarihlerinde yıllık beyanname vereceklerdir.
2020 yılına ilişkin beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;
- 2020 yılında elde ettiği konut kira geliri, 6.600 TL’lik istisna tutarını aşanlar,
- 2020 yılında işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırı olan 49.000 TL’yi aşanlar,
- 2020 yılında bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırı olan 2.600 TL’yi aşanlar,
yıllık gelir vergisi beyannamesi vereceklerdir.
Mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen kira bedeller gayri safi hasılat olup iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderlerden sonra kalan müspet fark safi irattır. Buna göre safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idame ettirilmesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan olumlu farktır. Elde edilen kira gelirinin safi tutarı;
- Götürü gider yöntemi (hakları kiraya verenler hariç) veya
- Gerçek gider yöntemi
olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilir.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.
Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise diğer yöntemi seçilebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir.
Gayrimenkul sermaye iradının vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan (brüt kira tutarından) Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde yazılı giderler indirilerek safi irat bulunur. Ancak, gerçek gider indiriminde GVK’nın 21. maddesinde yer alan mesken istisnasına isabet eden tutar indirilemez. Bu nedenle, mesken istisnasına isabet eden gider hesaplanır ve toplam giderden düşülür ve indirim konusu yapılacak gider bulunur. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. İndirim konusu yapılan giderlerin belgelendirilmesi zorunlu olup, bu belgelerin 5 yıl süresince saklanması gerekmektedir.
Gerçek gider yöntemine göre gayrisafi hasılattan indirim konusu yapılacak giderler şöyledir:
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım GVK’nın 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267. maddesinin 3. sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313. maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan GVK’nın 74. maddesinin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88. maddenin 3. fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
GVK’nın 74. maddesindeki bu hükümlerin uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez. Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir. Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde gerçek giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Bu usulü seçen mükellefler hiçbir gider belgesi olmadan konut ise mesken istisnasını düşecekler, değilse %15 götürü gider olarak gelirlerinden düşeceklerdir.
Elde edilen gayrimenkul sermaye iradından dolayı verilecek olan beyannamede, gerçek gider usulünün veya götürü gider usulünün seçilmesi mükelleflerin tercihine bırakılmıştır. Ancak, hakları kiraya verenler götürü gider yöntemini seçemezler. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
Götürü gideri yöntemini seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
Gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler ise istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahiplerdir.
Örneğin 2018 yılında ilk defa götürü gider yöntemini seçen bir mükellef 2019 yılında da götürü gider yöntemini seçmek zorundadır. Ancak, mükellef isterse 2020 yılında ise gerçek gider yöntemini seçebilir.
Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası bulunmakta olup bunlar;
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamayacaktır.