Mehmet AKARSLANGiriş: 06.03.2023 - 09:51Güncelleme:06.03.2023 - 10:20

2911OKUNMA

Kapıcı dairesi, ortak daire ve alanlardan elde edilen reklam ve kira gelirlerinin beyanı

Kapıcı daireleri veya daire maliklerinin ortak mülkiyetinde olan daireler ile apartman ve sitelerin Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen yerlerinin süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devrinden dolayı elde edilen kira gelirlerinin reklam gelirleri dahil beyan edilip edilmeyeceği hususuna ilişkin değerlendirmelerimiz yazımızın konusunu oluşturmaktadır⁽¹⁾.

Gelir Vergisi Kanunu

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde, bu maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi sonucu elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak tanımlanmış olup, söz konusu madde hükmüne göre, kat maliklerinin ortak olarak sahip olduğu kullanım alanlarının site yönetimi tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefleri, kat malikleri olacaktır. Maddenin (1) numaralı bendinde ise “1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;” hükmü yer almaktadır.

Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde gayrimenkul ve haklarda istisnalara (mesken kira gelirlerinde istisna uygulamasına) ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir.

Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinde; "Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K uyarınca % 20,) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştır.

Yine aynı Kanunun "Toplama Yapılmayan Haller" başlıklı 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2022 yılı gelirleri için 70.000-TL⁽²⁾; 2023 yılı gelirleri için 150.000,-TL⁽³⁾) aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği hükmü düzenlenmiş olup; anılan bendin (d) alt bendinde de, bir takvim yılında elde edilen ve toplam tutarı (2022 yılı gelirleri için 3.800-TL; 2023 yılı gelirleri için 8.400,-TL) aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Vergi Usul Kanunu

213 Sayılı Vergi Usul Kanununun 8 inci maddesinde “Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişidir.

Vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir.

Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.

Bu kanunun müteakip maddelerinde geçen "mükellef" tabiri vergi sorumlularına da şamildir…” hükmüne yer verilmiştir.

Gelir vergisi beyannamesi verilmesine yönelik değerlendirme

Kapıcı daireleri veya daire maliklerinin ortak mülkiyetinde olan daireler ile apartman ve sitelerin Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen yerlerinin süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devrinden dolayı elde edilen kira gelirlerinin reklam gelirleri dahil beyanına ilişkin görüşlerimize aşağıda yer verilmiştir.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu göz önünde bulundurulduğunda genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman yöneticileri tarafından kiralanması sonucu elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı (geliri) olarak kabul edilir. Vergi kanunları açısından muhatap apartman yönetimi değil kat malikleridir.
2. Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.
3. Apartman veya sitenin ortak alanlarının kiraya verilmesi sonucu elde edilen kira geliri o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olduğundan, GVK. 94 üncü maddesinde sayılan kişi yada kuruluşlara kiraya verilmesi durumunda yapılan ödemeler üzerinden anılan maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendi gereğince %20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılacaktır⁽⁴⁾.
4. Ödemeyi yapanlarca (baz istasyonu veya reklam firmaları sahiplerince) %20 oranında tevkifat yapılmış (vergi kesilmiş) ise baz istasyonu geliri elde eden daire malikleri; hissesine düşen baz istasyonu veya reklam gelirleri toplamının 2022 yılında 70.000 TL’yi (2023 yılında elde edilen gelirler için geçerli tutar 150.000,-TL) aşmaması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi vermezler ve vergi ödemezler. Diğer gelirleri için yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeleri halinde de baz istasyonu veya reklam gelirlerini beyannameye dâhil etmezler.
5. Daire maliklerinin hissesine düşen baz istasyonu veya reklam geliri 2022 yılında 70.000 TL’yi (2023 yılında elde edilen gelirin 150.000,-TL’yi) aşması halinde ise daire maliklerinin Mart ayı içinde⁽⁵⁾ yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeleri gerekir.
6. Haddi aşması nedeniyle beyanname veren daire malikleri ödemeyi yapanların (baz istasyonu veya reklam firması sahiplerince) kesilen gelir vergisinden hisselerine düşen tevkifat tutarını ödeyecekleri gelir vergisinden mahsup edebilirler. Mahsup işlemi sırasında tevkifatın site veya apartman yönetimi veya vekalet eden kişi adına toplu yapıldığına ilişkin belge istenilebilmektedir. Bu belgenin apartman veya site yönetimlerinden, adına tevkifat yapılan vekilden veya tevkifat yapan kişilerden temin edilmesi mümkündür.
7. Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara kiraya verilmesi (Örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi) söz konusu ise, daire malikleri hisseleri oranında elde edilen kira bedeli 2022 yılında 3.800 TL’yi (2023 yılı gelirleri için 8.400,-TL’yi) aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verirler, beyanname sınırı olan söz konusu tutarları aşmaması halinde ise beyanname vermezler.
8. Daire maliklerince elde edilen baz istasyonu veya reklam geliri net olarak ödenen durumlarda, beyanname verme sınırlarının kontrolü için ödenen net tutardan brüt tutarın bulunması gerekir. (Elde edilen net tutar 0,80’e bölünerek brüt tutar elde edilir.)
9. Hak sahiplerinin ortak mülkiyeti olan bu gayrimenkullerin ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi olan işletmelerin aktifinde kayıtlı olması halinde, bu gayrimenkuller, anılan Kanun'un 94'üncü maddesinde sayılan tevkifat yapmak zorunda olanlar tarafından kiralanmış olsa bile, ödenen kira bedellerinden ticari, zirai veya kurumlar vergisine tabi işletmelere isabet eden kısım üzerinden herhangi bir gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak olup, hak sahiplerinin elde ettikleri kira gelirlerinin ticari, zirai veya kurum kazancının tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanıp, beyan edileceği tabidir.
10. Kiralama konut amaçlı kiralama ise (örneğin konut kapıcı dairelerinin veya daire maliklerince ortak mülkiyetli dairelerin kiraya verilmesi gibi) daire malikleri konut kira geliri elde edilmiş sayılır. Elde edilen konut kira geliri, bina yönetiminin değil bina sakinlerinin geliri sayılır. Ancak, kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi sırasında Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 13 üncü maddesinin ayrıca dikkate alınması gerekir⁽⁶⁾.

Her kat malikinin kendi durumunu Gelir Vergisi kanununun 21 inci maddesinde yer alan istisna uygulaması yönünden (beyanname verip vermeyeceği hususunu) aşağıdaki açıklamalara göre değerlendirmesi ve ona göre hareket etmesi gerekmektedir:

Anılan madde hükmüne göre mesken kira gelirlerine 2022 yılı için 9.500 TL'lik⁽⁷⁾ (2023 yılı için 21.000 TL⁽⁸⁾) istisna uygulanmaktadır.

İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekir. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde ise istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Kira geliri elde edilen meskenin Mirasa dahil olması ve mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.

Gelir Vergisi kanununun 21 inci maddesinde belirtilen istisnadan faydalanılmayacak durumların varlığı halinde istisnadan yararlanılamaz.

Konut ve baz istasyonu veya reklam kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır. Baz istasyonu veya reklam kira gelirine istisna uygulanmaz.

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemi olmak üzere iki farklı şekilde tespit edilebilmesi mümkündür.

11. Bu açıklamalar, apartman veya sitenin Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen diğer eklentileri veya bölümlerinin gelir elde etmek amaçlı tasarruf hakkının süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devredilmesinden elde edilen kira gelirleri yönünden de geçerlidir.
12. Kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunda Gelir İdaresi Başkanlığınca yapılacak açıklamaların takip edilmesi ve ona göre hareket edilmesi mükelleflerin menfaati gereğidir.

Yasal Dayanaklar

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu,
• 213 sayılı Vergi Usul Kanunu,
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu,
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,
• Konut Kapıcıları Yönetmeliği,
• 317 ve 323 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğleri,
• Gelir İdaresi Başkanlığı sirküleri,
• Gelir İdaresi Başkanlığı Özelgeleri,
• Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Vergisi Rehberleri,

(Bu yazıda yer alan görüşler tümüyle yazarına ait olup, hiçbir biçimde bir kurumun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez. Yazıda yer alan değerlendirme ve yanlışlıklardan yazarı sorumludur.)

(1) Diğer kanunlara ilişkin değerlendirmemiz için; vergialgi.com/ 25/07/2022 tarihinde yayımlanan “Apartman ve sitelerin ortak alanlarının kiralanmasının mülkiyete ve vergiye ait sonuçları” başlıklı makalemize bakınız,
(2) 317 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği (21/12/2021 tarihli ve 31696 sayılı Resmi Gazete),
(3) 323 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği (30/12/2021 tarihli ve 32059 sayılı Resmi Gazete 2.Mükerrer),
(4) 2009/14592 sayılı B.K.K. Madde 1/5,
(5) 29/3/2019 tarihli ve 115 sayılı Vergi Usul Kanunu Sirküleri,
(6) Madde 13- “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir. Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez…” Yönetmelik 3/3/2004 tarihli ve 25391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.
(7) 317 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği,
(8) 323 Seri Numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği,