Vergi, Maliye, Ekonomi, Sosyal Güvenlik, Ticaret Hukuku Hakkındaki Herşey

Vergi

Dr. Ahmet OZANSOY
19 Nisan 2022Dr. Ahmet OZANSOY
380OKUNMA

Kamulaştırma halinde emlak vergisinin durumu

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 30’uncu maddesine göre; kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece tam olarak tahakkuk ettirilir ancak tahakkuk ettirilen tutarın onda biri tahsil edilir, kalan onda dokuzu ise tecil edilir.

Tecil edilen bu kısmın, taşınmazın satılması, istimlaki veya hibe yoluyla üçüncü şahsa devir ve temliki halinde ödenmesi gerekir ve tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel (ödenmesi gereken) hale gelir.

Burada mesele hangi taşınmazların tasarruflarının kısıtlanmış sayılacağı konusudur. Bu konu da 17.11.1986 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa Ve Arazi Hakkında Yönetmelik’te belirlenmiştir.

Tasarrufu kısıtlanan gayrimenkuller hangileridir?

Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa Ve Arazi Hakkında Yönetmelik’in 2’nci maddesine göre; imar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır.

Ayrıca; arsa üzerinde yapılacak olan geçici inşaat hariç olmak üzere, imar planlarında bulunup da imar programına dâhil olmaması nedeniyle üzerinde geçici inşaat yapılmasına izin verilen ve tapu kütüğüne bu konuda şerh konulan arsaların da tasarrufu kısıtlanmış kabul edilir. (Ancak taşınmazlarda kısıtlılık hali geçici inşaat ruhsatının tapuya şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıldan uzun olamaz.) Bu durumda geçici inşaat ruhsatı verilen taşınmazlardaki kısıtlılık hali sadece araziye ilişkindir. Bu arazi üzerinde yapılacak geçici binanın emlak vergisi, kısıtlılık hükümlerine tabi olmaksızın ödenecektir.

Ancak kısıtlılık hali; taşınmaz üzerinde bina yapamamak değil, taşınmaz üzerinde hiçbir tasarrufta bulunamamak anlamına gelmektedir. Bir arazi üzerinde bina yapamamakla birlikte örneğin maden çıkartılabiliyorsa kısıtlı sayılamaz.

Öte yandan imar planı dışında bulunan taşınmazlarda; henüz imar durumu belli olmadığından, bu yere yapılaşma izni verilmemesi kısıtlılık halinin mevcut olduğunu göstermez.

Kamulaştırma halinde emlak vergisinin durumu

Bahse konu Yönetmelik esasları, diğer ilgili Kanunlar ve yargı kararları dikkate alındığında kamulaştırılan taşınmazların emlak vergisiyle ilgili olarak ikili bir ayrım yapmak gerekmektedir.

İmar planı içindeki taşınmazların kamulaştırılması halinde emlak vergisi

İmar planı içerisinde kamu hizmetine ayrılmış olan taşınmazın emlak vergisinde 2 dönem söz konusudur:

a) Birinci dönem: Kısıtlılık dönemi

Bu dönem imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yılbaşından başlayıp, ilgili arsa veya binanın bulunduğu alan imar programına alınıncaya (imar programının kesinleştiği tarihe) kadar devam eder. Bu süre boyunca taşınmaz kısıtlı sayılır ve tahakkuk ettirilen emlak vergisinin onda biri tahsil edilip, kalanı tecil edilir.

Bu dönem içerisinde taşınmaz satılır, kamulaştırılır veya bağışlanırsa bu işlemlerin tarihleri itibariyle zamanaşımına uğramamış olan dönemlere ait (geriye doğru 5 yıl) tecil edilen vergi tahsil edilir. Ancak tasarrufu kısıtlı taşınmazların veraset yoluyla mirasçılarına intikali, (satış, kamulaştırma ya da bağış olmadığından) tecil edilen vergilerin ödenmesini gerektirmez. Kısıtlılık halinin devamı süresince uygulama devam eder.

Kısıtlılık hali re’sen dikkate alınacak bir konu olup, kısıtlılıktan yararlanmak için başvuru şartı yoktur.

b) İkinci dönem: Durma dönemi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10’uncu maddesine göre belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlamakla yükümlüdürler. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar.

Yine İmar Kanunu’nun 13’üncü maddesine göre; imar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir. Bunun için kamulaştırma işlemlerinin tamamlanarak taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi gerekmektedir. Bu nedenle taşınmazın mülkiyetinin idareye geçme anının tespiti emlak vergisi bakımından önem taşımaktadır. Kamulaştırmada mülkiyet satın alma usulünde taşınmazın idare adına tescili ile hükmen kamulaştırmalarda ise asliye hukuk mahkemesinin tescile ilişkin kararı ile idareye geçmektedir. (Kamulaştırmasız el atma ise kısıtlılık hali için yasalarda yer almamakla birlikte, fiili durum sebebiyle Danıştay tarafından kabul edilmiştir.)

Diğer taraftan taşınmazın kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.

İmar planı dışındaki taşınmazların kamulaştırılması halinde emlak vergisi

İmar planı dışında bulunan taşınmazlar için kısıtlılık durumu geçerli olabilir ancak “imar planı ile” kamu hizmeti için ayrılma durumu söz konusu olamayacağı için İmar Kanunu’nun 13’üncü maddesi gereğince emlak vergisinin ödenmesinin durdurulması mümkün değildir. Bu nedenle imar planı dışında bulunan kısıtlı arazinin kamulaştırılması durumunda tecil edilen onda dokuz emlak vergisinden zamanaşımına uğramamış olanlarının taşınmazın sahibi tarafından ödenmesi gerekir.

İmar planı dışında yer alan bir taşınmazın imar programı kapsamına alınması mümkün olamayacağından, bu taşınmazların emlak vergisi ödemesinin durdurulması ve kamulaştırmanın yapılması halinde geçmişe yönelik olarak emlak vergisinin kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenmesi söz konusu olmaz.

Kısıtlanan arazinin kamulaştırılması durumunda imar planının içinde veya dışında olduğu duruma göre emlak vergisinin tahakkuk ve ödenme esasları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.

Kamulaştırma halinde emlak vergisinin durumu

Yorumlarınızı Bize Yazınız

Soru Sor