Ahmet KAYAGiriş: 21.02.2025 - 07:15Güncelleme:21.02.2025 - 07:15

681OKUNMA

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının vergilendirilmesi

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde gayrimenkul yatırım ortaklığı, “bu Tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Kanunun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile bu Tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumu” olarak tanımlanmıştır.

Söz konusu Tebliğ’de yer alan düzenlemeler uyarınca GYO’ların halka arzı zorunludur. Bu nedenle çalışmamızda halka açık GYO’lar yönünden değerlendirmelere yer verilmiştir.

Kurumlar Vergisi

Anonim şirket olarak kurulan yatırım ortaklıklarının kazançları, kurumlar vergisine tabidir. GYO’lar sermaye piyasası kurumu statüsünde olmaları nedeniyle, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (KVK) 32. maddesine göre uygulanacak kurumlar vergisi oranı %30’dur.

Kurumlar Vergisi İstisnası

KVK’nın 5/1-d maddesinde, esas faaliyet konusu itibarıyla gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla Türkiye’de kurulan GYO’ların kazançları, kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur.

1 Ocak 2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere 7524 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle birlikte, 2025 yılından itibaren GYO’ların istisnadan yararlanabilmeleri için, sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılmaları şartı getirilmiştir. Dolayısıyla istisna uygulaması bakımından taşınmazlardan elde edilen kazanç ile kâr dağıtımına konu kazancın doğru tespiti önem arz etmektedir. Konuya ilişkin açıklamalara Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde yer verilmiştir.

Taşınmazlardan Elde Edilen Kazanç

Yatırım fon ve ortaklıklarının, ticari mal niteliğinde olanlar dahil sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançlardan:

• taşınmaz alım satım kazançları,
• kira gelirleri,
• taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar,
• taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler,
• taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının anlaşılması gerekmektedir.

Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde yapılan açıklamada, doğrudan taşınmazdan elde edilen kazançlar vurgulanmıştır. Kanun maddesiyle birlikte dikkate aldığımızda, taşınmazlardan elde edilen kazanç kavramına ilişkin iki temel unsur öne çıkmaktadır: Kurumların sahip oldukları taşınmazlardan doğrudan elde ettikleri kazançlar, taşınmazlardan elde edilen kazanç sayılacaktır.

Bu ifadeden, dolaylı olarak elde edilen kazançların, dağıtılacak kârın belirlenmesinde dikkate alınmayacağı ve dolayısıyla dağıtılması şartının bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bununla birlikte, uygulamanın henüz yürürlüğe girmesi nedeniyle doğrudan elde edilen kazançtan ne anlaşılması gerektiği tam olarak netleşmemiştir. Örneğin, tazminatlar ve alacakların yasal takibinden kaynaklanan gelirler gibi pek çok kalemin niteliği konusunda görüş farklılıkları oluşabilir.

Kâr Dağıtımı ve Dağıtıma Konu Kazanç

Yukarıda ifade ettiğimiz üzere, fon ve ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50'sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır. Bu süre içerisinde belirtilen oranda kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılacaktır.

Kar dağıtımına konu kazanç, taşınmazlardan elde edilen kazançlara yöneliktir. Tebliğ’de yapılan açıklamada, belirtilen süre zarfında kâr dağıtım şartının sağlanmaması durumunda, taşınmaz gelirleri dahil tüm gelirler için istisnadan yararlanılamayacağı ifade edilmiştir.

Bununla birlikte, kurumlar vergisi beyannamesi verdikten sonra kâr dağıtımı şartını sağlayamayan kurumların diğer indirim ve istisnalardan faydalanıp faydalanamayacağı konusu henüz netleşmemiştir. Bizim görüşümüz, düzeltme beyannamesi verilerek diğer istisnalardan faydalanılmasının mümkün olduğu yönünde.

Dağıtılması gereken kazancın tespitinde, kurumların Türk Ticaret Kanunu uyarınca ayırması zorunlu olan kanuni yedek akçeler dikkate alınabileceği ve taşınmaz gelirlerine isabet eden kanuni yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın %50'si dağıtıma konu edileceği ifade edilmiştir.

Enflasyon düzeltmesiyle ilgili olarak ise şu açıklamalara yer verilmiştir: Fon ve ortaklıklar 213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca mali tablolarını enflasyon düzeltmesine tabi tutmakta, ancak anılan Kanunun geçici 33 üncü maddesi hükmü uyarınca, 2024 ve 2025 hesap dönemlerinde, enflasyon düzeltmesinden kaynaklanan kar veya zararları kurumlar vergisi matrahının tespitinde dikkate alamamaktadır. Ancak dönem kârı, enflasyon düzeltmesi sonucuna göre belirlenmektedir. Bu bağlamda, söz konusu dönemlerde dağıtılması gereken kazancın tespitinde, enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan kazancın dikkate alınması gerekmektedir.

Yurt İçi Asgari Kurumlar Vergisi

KVK’ya eklenen 32/C maddesiyle, kurumların 2025 yılından itibaren elde ettiği kazançlara uygulanmak üzere yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulamaya konulmuştur. Söz konusu düzenlemeye göre, geçici vergi dönemlerinde de uygulanmak üzere hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olamayacaktır. Bununla birlikte, bir kısım indirim ve istisnaların asgari kurumlar vergisi matrahından indirilmesine imkan tanınmıştır.

Asgari kurumlar vergisi uygulamasında, GYO’ların taşınmazlardan elde ettiği kazançların matraha dahil edilmesi gerekirken; fon ve ortaklık kazancı istisnası kapsamındaki diğer kazançlarının asgari kurumlar vergisi matrahından düşülmesi mümkündür. Basit örnek hesaplama aşağıdaki tablodaki gibidir.

Kâr  dağıtımı şartının sağlanmaması halinde, GYO’ların tüm kazançlarının fon ve ortaklık kazancı istisnası uygulaması dışında tutulması nedeniyle, böyle bir durumda başkaca bir istisnaya konu olmayan diğer kazançların da asgari kurumlar vergisi matrahına dahil edilmesi gerekmektedir. Basit örnek hesaplama aşağıdaki tablodaki gibidir.

Yeni kurulan kurumlar açısından asgari kurumlar vergisinin üç yıl süreyle uygulanmayacağı göz önünde bulundurulmalıdır.

Kâr Dağıtımında Uygulanacak Stopaj Oranı

KVK’nın 15. maddesine göre GYO’ların kazançları üzerinden dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde %15 oranında vergi kesintisi yapılması gerektiği düzenlense de 03.02.2009 tarihli ve 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile söz konusu oran %0 olarak belirlenmiştir.

KDV ve BSMV

GYO’lar sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmakla birlikte, BSMV mevzuatı yönünden banker olarak değerlendirilmemeleri nedeniyle teslim ve hizmetleri BSMV’ye tabi olmayıp KDV’ye tabidir.

KDV mevzuatında GYO’ların teslim ve hizmetlerine yönelik özel bir düzenleme bulunmadığından genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Bu nedenle yazımızda KDV yönünden konunun detaylarına girilmeyecektir.

Damga Vergisi ve Harçlar

488 sayılı Damga Vergi Kanunu’na ekli (2) sayılı tabloda yer alan kağıtlar damga vergisinden istisna edilmiştir. (2) sayılı tablonun IV/21. maddesinde, GYO’ların münhasıran gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir.

492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (8) sayılı tarifenin XI. bölümü altında, yatırım ortaklığı kurma ve faaliyet izin belgelerinin harca tabi olduğu düzenlenmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 9. maddesinde, söz konusu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen GYO’lar tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına ilişkin ödemeler sebebiyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden istisna edilmiştir.

Kâr Paylarının Vergilendirilmesi

Kurumların İştirak Kazançları

KVK’nın 5/1-a maddesinde, GYO hisse senedi sahiplerinin, KVK’nın 5/1-d maddesinde düzenlenen fon ve ortaklık kazancı istisnasından yararlanamayan fon ve ortaklıklardan elde ettiği kazançlar için iştirak kazançları istisnasından faydalanılabileceği düzenlenmiştir.

Dolayısıyla:

• Kâr dağıtımı şartını sağlayan ve KVK’nın 5/1-d maddesinde düzenlenen faydalanan GYO’lardan elde edilen kâr payları iştirak kazancı istisnasına konu edilemeyecektir.
• Kâr dağıtımı şartını sağlayamayan ve KVK’nın 5/1-d maddesinde düzenlenen istisnadan faydalanamayan fon ve ortaklıklardan elde edilen kâr payları ise iştirak kazancı istisnasına konu edilebilecektir.

Öte yandan, yatırım fon ve ortaklıkları tarafından ödenen asgari kurumlar vergisinden, kurumlar vergisi mükelleflerinin elde ettiği kâr payına isabet eden kısmının tabi olunan kurumlar vergisi oranı dikkate alınarak hesaplanan kazanç kısmı için iştirak kazancı istisnasından faydalanılması mümkündür.

Bu kapsamda yapılacak hesaplama, Tebliğ’de şu şekilde formüle edilmiştir:

(Asgari vergi oranı/Tabi olunan kurumlar vergisi oranı) x Kâr payı geliri

Örnek 1: %25 oranında kurumlar vergisine tabi kurumun, KVK 5/1-d maddesindeki istisnadan faydalanan bir GYO’dan 20.000.000-TL tutarında iştirak kazancı elde ettiğini ve bu kazancın GYO bünyesinde %10 oranında asgari kurumlar vergisine tabi tutulduğunu varsayalım. Bu durumda, hesaplama aşağıdaki gibi olacaktır:

Bu örnekte kurumun iştirak kazancı üzerinden GYO bünyesinde 2.000.000-TL (= 20.000.000 * 0,10) asgari kurumlar vergisi, kurum bünyesinde ise 3.000.000-TL (= 12.000.000 * 0,25) kurumlar vergisi olmak üzere toplamda 5.000.000-TL tutarında ve %25 oranında vergi yükü oluşacaktır.

Örnek 2: %25 oranında kurumlar vergisine tabi kurumun, KVK 5/1-d maddesindeki istisnadan faydalanan bir GYO’dan 20.000.000-TL tutarında iştirak kazancı elde ettiğini, ve bu kazancın 18.000.000-TL’sinin taşınmazlardan elde edilmesi nedeniyle GYO bünyesinde %10 oranında asgari kurumlar vergisine tabi tutulduğunu, kalan kısmının asgari kurumlar vergisi matrahına dahil edilmediğini varsayalım. Bu durumda, hesaplama aşağıdaki gibi olacaktır:

Bu örnekte ise kurumun iştirak kazancı üzerinden GYO bünyesinde 1.800.000-TL (= 18.000.000 * 0,10) asgari kurumlar vergisi, kurum bünyesinde ise 3.200.000-TL (= 12.800.000 * 0,25) kurumlar vergisi olmak üzere toplamda 5.000.000-TL tutarında ve %25 oranında vergi yükü oluşacaktır.

İştirak Kazançlarında Asgari Kurumlar Vergisi Uygulaması

KVK’nın 32/C maddesinde, KVK’nın 5/1-a maddesi kapsamında kurumlar vergisinden istisna tutulan iştirak kazançlarının, asgari kurumlar vergisi matrahından indirilmesine imkan tanınmıştır. Dolayısıyla, GYO hisse senetlerinden elde edilen ve iştirak kazancı istisnası uygulanan kar paylarının asgari kurumlar vergisi matrahından düşülmesi mümkündür.

Fon ve ortaklıkların KVK 5/1-d maddesinde düzenlenen istisnadan faydalanması halinde, iştirak kazancı elde eden kurumlar bakımından iştirak kazancı istisnası uygulanamayacağından, iştirak kazancının asgari kurumlar vergisi matrahına dahil edilmesi gerekmektedir.

Diğer yandan, fon ve ortaklıkların KVK 5/1-d maddesinde düzenlenen istisnadan faydalanmakla birlikte asgari kurumlar vergisi ödemeleri söz konusu olabilir. Bu durumda, elde edilen iştirak kazancının asgari kurumlar vergisine tabi tutulan kısmı, iştirak kazancı istisnası kapsamında değerlendirileceğinden elde eden tarafından asgari kurumlar vergisi matrahına dahil edilmeyecektir. Bu konuya ilişkin örnekler bir önceki başlıkta yer almaktadır.

Fon ve ortaklıkların KVK 5/1-d maddesinde düzenlenen istisnadan faydalanamaması halinde ise iştirak kazancı elde edenler bakımından iştirak kazancı istisnası uygulanacağından iştirak kazancının asgari kurumlar vergisi matrahından düşülmesi gerekmektedir.

Aşağıdaki tabloda GYO kazancının fon ve ortaklıklara sağlanan istisnadan faydalanıp faydalanamaması durumlarına göre, asgari kurumlar vergisi uygulaması ile iştirak edenler açısından iştirak istisnasının durumu özetlenmiştir.

Dar mükellef kurumların kar payı gelirleri nedeniyle beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır.

Gerçek Kişilerin Elde Ettiği Kâr Payı

GVK’nın 22. maddesinde kâr paylarının yarısı gelir vergisinden istisna edilmiştir. Kâr payı gelirinin vergiye tabi olan %50’lik kısmının GVK’nın 103. maddesinde yer alan tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2025 yılı için 330.000-TL) aşması durumunda gelir vergisi beyannamesi verilecektir. Aksi durumda beyanname verilmeyecektir.

Dar mükellef gerçek kişilerin beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.

GYO Hisse Senetlerinin Elden Çıkarılmasından Doğan Kazançlar

Tam Mükellefler

Gerçek kişiler: GYO hisse senetlerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlarda uygulanacak stopaj %0 olarak belirlenmiştir. Stopaj nihai vergi olup ayrıca gelir vergisi beyannamesi verilmesine gerek bulunmamaktadır.

Kurumlar: GYO hisse senetlerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlarda uygulanacak stopaj %0 olarak belirlenmiştir.

KVK’nın 5/1-e maddesinde, kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisselerini satışından doğan kazançlarının %50'lik (9160 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 27.11.2024 tarihinden itibaren istisna oranı %50 olarak belirlenmiştir, öncesinde %75) kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir.

Söz konusu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve kazancın istisnadan yararlanan kısmı, satış yılını izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmalıdır. Ancak, satış bedelinin en geç satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekmektedir.

İstisna edilen kazanç, beş yıl içinde sermayeye eklenmeden başka bir hesaba aktarılır, işletmeden çekilir veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze gönderilirse, bu tutar için zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler kayba uğramış sayılır. Aynı hüküm, işletmenin tasfiyesi durumunda da geçerlidir (Kanuna uygun devir ve bölünmeler hariç).

Devir veya bölünme yoluyla devralınan iştirak hisseleri, kurucu ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında, önceki kurumda geçen süreler de aktifte bulundurma süresi hesabına dahil edilir.

Son olarak, menkul kıymet ticaretiyle uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde edilen kazançlar istisna kapsamında değildir.

Dar Mükellefler

GYO hisse senetlerinin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlarda uygulanacak stopaj %0 olarak belirlenmiştir. Stopaj nihai vergi olup ayrıca beyanname verilmesine gerek bulunmamaktadır.

Mevcut Şirketin GYO’ya Dönüştürülmesinde Vergisel Uygulamalar

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinin 6. maddesinde GYO’ların, daha önce kurulmuş şirketlerin, GYO’ya dönüştürülmesi suretiyle de kurulabileceği düzenlenmiştir. Konunun vergisel yönüyle ilgili olarak İdare tarafından verilen bazı özelgelere aşağıda yer verilmiştir.

• Mevcut anonim şirketin Sermaye Piyasası Kuruluna başvurarak GYO’ya dönüştürülmesi işlemi, esas sözleşme değişikliği ile gerçekleştirileceğinden, KVK’nın 19. maddesi çerçevesinde bir devir veya nev'i değişikliği değildir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 25/04/2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-KVK 6-1450 sayılı Özelgesi)
• Şirketin GYO’ya dönüşümü esnasında vergi kanunları haricinde herhangi bir mevzuata istinaden sahibi olduğu taşınmazların değerlenmesi sonucunda oluşacak farklar, kurum vergisi matrahının tespitinde kurum kazancıyla ilişkilendirilmeyecektir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 25/04/2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-KVK 6-1450 sayılı Özelgesi)
• Mevcut şirketin GYO’ya dönüştürülmesi, şirket ortağına ait hisse senetlerinin iktisap tarihinde değişiklik yaratmamaktadır. Değer artış kazancı bakımından, iki yıllık sürenin hesabında şirket ortağının dönüştürülen ilk şirket hisselerini iktisap ettiği tarih dikkate alınır. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 30/05/2014 tarih ve 38418978-120 [mük. 80-13/5]-545 sayılı Özelgesi)
• Şirketin GYO’ya dönüştürülmeden önce elde ettiği karların dağıtılması halinde, söz konusu kazançların GYO faaliyetlerinden elde edilen kazanç olarak kabul edilmesi mümkün olmadığından, kar payı dağıtımında uygulanan genel stopaj hükümlerinin dikkate alınması gerekir. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 31/07/2013 tarih ve 38418978-125[15-13/3]-826 sayılı Özelgesi)