Gayrimenkul Sermaye İradında Ayrıntılarıyla Gerçek Gider Kalemleri
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70. maddesinin birinci fıkrasında, maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra bulunacak farktır.
Gelir Vergisi Kanununun 74. maddesinde, safi iradın bulunması için, gayrisafi hasılattan indirilecek giderler maddeler halinde belirtilmiştir. Söz konusu maddelerde yer alan gider kalemleri ile ilgili olarak zaman zaman mükellef başvuruları neticesinde Gelir İdaresi Başkanlığınca verilen özelgelerle uygulamaya ışık tutulmuştur.
Bu yazımızda özelgelerden yola çıkılarak gider kalemlerinin her biri ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Safi iradın bulunması için, 21'inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
Kiraya verilen gayrimenkule ait aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri ancak kiraya veren tarafından ödendiği takdirde gider olarak indirilebilecektir. Söz konusu gayrimenkul kiraya verilmeden önce ödenen giderlerin indirilmesi mümkün değildir.
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88' inci maddenin 3' üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
a- Faiz Gideri: Burada dikkat edilmesi gereken husus faiz giderinin kiraya verilen ilgili gayrimenkule ait kira gelirinden indirilmesi gerektiğidir.
Kiraya verilen gayrimenkul için gelir elde edilen döneme ait ödenen dönemsel faizler ve kredi içindeki BSMV vs. gibi giderler de indirilebilir.
Gayrimenkulün edinim, iktisap, inşaat ve genişletmek için kullanılan borçların faizleri de, yine kiraya verilen gayrimenkulün kira geliriyle sınırlı olmak üzere indirilebilir.
Kiraya verilen gayrimenkul hisseli ise faiz gideri sadece krediyi çeken ait kira gelirinden indirilebilmektedir.
Kiraya verilen gayrimenkul için kullanılan konut kredisine ilişkin geri ödeme bildirimi listesinde faiz yerine kâr payı adı altında yapılan ödemelerin söz konusu yılda elde edilen kira gelirinden indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
b– İktisap Bedelinin % 5'i: Konuttan elde edilen kira gelirinden indirilebilmekte, iş yeri kira gelirinden indirilmemektedir.
Sadece 1 adet gayrimenkul için İktisap tarihi itibariyle 5 yıl süre ile ve ilgili gayrimenkulün kira gelirinden indirilebilir.
GMSİ yanında başka gelirler de elde eden mükellefler sadece ilgili kira gelirinden indirebilir ve indirilemeyen tutar ertesi yıla zarar olarak devretmez.
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
Kiraya veren tarafından ödenilen bina, arazi, emlak vergisi, harçlar, şerefiye ve belediyelere ödenen her türlü katkı payları gider olarak indirilebilir.
Araç kiralamasından elde edilen kira gelirinden ilgili araç için ödenen motorlu taşıtlar vergisi de indirilebilir.
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267'nci maddesinin 3'üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı (2018 Yılı için 1.000 TL) aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.);
Gayrimenkul sermaye iradına kaynak teşkil eden konutlar, 333 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğ eki listenin "1.4.İkamet olarak kullanımdan kiralık hale getirilen evler" kısmında yer verilen 50 yıl ve % 2,00 oranı ile amortismana tabi tutulmaktadır.
Söz konusu hesap yapılırken gayrimenkulün belli ise maliyet bedeli, bu bedel belli değilse bina ve arazi için vergi değeri, kiraya verilen diğer mallar için ise emsal bedel üzerinden hesaplanır.
Buna göre, sahip olunan konutun kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirin gerçek gider yönteminin seçilerek beyan edilmesi halinde, söz konusu gayrimenkulün maliyet bedeli üzerinden edinme tarihinden itibaren 50 yılda % 2,00 oranında amortisman ayrılması ve ayrılan amortismanların (istisnaya isabet eden kısım hariç olmak üzere) yıllar itibariyle indirime konu edilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mutfak dolabı, parke, çatı tamiri, asansör yapımı, kat eklenmesi vb. gibi tadilat bedelleri ile gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon giderlerinin de maliyet bedellerine eklenmek suretiyle amortisman yoluyla itfa edilmesi mümkün bulunmaktadır. İstinat duvarının yapılması, sosyal tesis inşası şeklindeki gayrimenkulün mütemmim cüzi veya teferruatı olarak kabul edilen harcamaların da maliyet bedeli kabul edilerek amortisman yolu ile indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Isı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik yapılacak dış cephe mantolama harcamalarının tutarının, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirtilen tutarı (2018 yılı için: 1.000-TL) aşmaması halinde, istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet eden kısmı hariç olmak üzere harcama tutarının tamamının, safi hasılatın tespitinde doğrudan gider olarak indirim konusu yapılabilmesi mümkün olup, söz konusu harcama tutarının, adı geçen Kanunda belirtilen tutarı aşması halinde ise, istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet eden kısmı hariç olmak üzere harcama tutarının tamamının doğrudan gider yazılması mümkün olduğu gibi, gayrimenkulün maliyetine ilave edilmek suretiyle amortisman yoluyla itfa edilmesi olanağı da bulunmaktadır.
7143 Sayılı kanunla getirilen imar barışı doğrultusunda ödenen yapı kullanımı bedelleri de gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek suretiyle amortisman yoluyla itfa edilmesi gerekmektedir.
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
Bu tamiratlar, asansör tamiri, binanın baca temizliği ve boya badana gibi küçük tamiratlardır. Gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak nitelikte olması halinde söz konusu giderlerin maliyet bedellerine eklenerek amortisman yoluyla itfa edilmesi gerekmektedir.
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);
Konut kira geliri elde eden mükellefler kira ile oturdukları gayrimenkul için ödedikleri kira bedelini indirebilmektedirler.
Geçici olarak kiralanan yazlık türü evlere ait kiralar hasılattan indirilmez.
Kirayla oturulan konuta ait kira bedelinin, anılan Kanunun 74. maddesinde sayılan giderlerden konut için yapılan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan bir tutar bulunması halinde bu tutar üzerinden indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.
Tam mükellefler yurt dışında ödediği kirayı indirebilir ama dar mükellefler yurt dışında ödedikleri kirayı indiremezler.
Lojman için ödenen kira bedelleri de ilgili kurumdan alınan yazı ile belgelendirilmek suretiyle indirilebilir.
Başka şehirde yaşayan eş ve okumak için giden çocuk için ödenen kira bedelleri indirilmez.
Eşle birlikte oturulan konut için ödenen kira bedelinin ise, evlilik birliğinde müşterek bir gider olması nedeniyle, eşlerden birinin konut kira geliri dolayısıyla vereceği beyannamede indirim konusu yapılabileceği tabiidir.
Konukevi, huzurevi, bakımevi gibi kuruluşlara ödenen kira bedeli indirilmez.
İkamet edilen konut için ödenen kira tutarının indirilemeyen kısımları, Gelir Vergisi Kanununun 88. maddenin üçüncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılarak zarar beyan edilemez ve sonraki yıllarda indirim konusu yapılamaz.
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.
Bu yazıda yapılan açıklamalar, tamamıyla yazarına ait olup hiçbir şekilde yazarın çalıştığı kurumunu bağlamaz; kurumunun görüşü olarak kullanılamaz ve değerlendirilemez.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu ve Gelir İdaresi Başkanlığının özelge havuzunda yer alan konu ile ilgili özelgeler