Gayrimenkul satışından elde edilen kazançlarda gelir vergisi sıfırlandı mı?
Çok iddialı bir başlık olduğunun farkındayım. Konuya ilişkin yakın zamanda TBMM’den geçen yasal bir düzenleme de yok. Ancak, enflasyon tarafında zuhur eden son 20 yılın en yüksek rakamları, herhangi bir yasal düzenlemeye gerek kalmaksızın gerçek kişilerin gelir vergisine tabi gayrimenkul satış kazançlarındaki vergiyi adeta “sıfırladı”.
Konuyu etraflıca anlatalım.
Arazi, arsa, bina, bağımsız bölüm gibi tapuda tescil edilen ve “taşınmaz-gayrimenkul” olarak tanımlanan mallardan, miras yoluyla elde edilenler dışında kalanların iktisap-edinim-satın alma tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesine göre gelir vergisinin konusuna girmektedir. Vergilendirilecek kazanç ise aynı Kanunun mükerrer 81 inci maddesine göre, elden çıkarma karşılığında alınan para, mal ve diğer menfaatlerin bedelinden elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılıp satıcının katlandığı giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hesaplama sonucu ortaya çıkan değer artışı kazancından ayrıca 25.000-TL’lik (2022 yılı için) istisna tutarı düşülür.
Gelelim, taşınmaz satışlarından elde edilip gelir vergisine tabi tutulacak kazancın hesaplanmasındaki en can alıcı noktaya.
Satışa konu edilen taşınmazın maliyet bedeli tespit edilirken, iktisap tarihinden önceki ay ile elden çıkarılma tarihinden önceki aya ait Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) dikkate alınarak maliyet bedeli endekslemeye tabi tutulur(1). Diğer bir deyişle, alış tarihindeki maliyet bedeli satış tarihindeki değerine ulaşabilmesi için üretici fiyat endeksindeki artış kadar artırılır.
Konuyu somutlaştırmak için bir örnekten yardım alalım.
Örnek: Doktor Ahmet Bey, 10.02.2020 tarihinde 950.000.-TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 03.03.2022 tarihinde 2.500.000.-TL’ye satmıştır. Beş yıllık süre dolmadan elden çıkarılan gayrimenkul için değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| İktisap tarihinden önceki aya (Ocak/2020) ait Yİ-ÜFE | : 462,42 |
| Elden çıkarılma tarihinden önceki aya (Şubat/2022) ait Yİ-ÜFE | : 1210,6 |
| Artış oranı | : [(1210,6 – 462,42)/462,42] = % 162 |
| Endekslenmiş maliyet bedeli | : [950.000 + (950.000 x % 162) ] = 2.487.068,03-TL |
| İstisna öncesi değer artışı kazancı | : [2.500.000 - 2.487.068,03] = 12.931,97-TL |
| İstisna sonrası vergiye tabi matrah | : 12.931,97 – 25.000 = 0 |
| Ödenmesi gereken gelir vergisi | : 0-TL |
Yapılan hesaplamalar doğrultusunda, 950.000.-TL’ye satın aldığı gayrimenkulü 2.500.000.-TL’ye satan Doktor Ahmet Bey, bu satış işleminden dolayı gelir vergisi ödemeyecektir.
Yukarıdaki örnekte somutlaştırıldığı üzere, son dönemde Yİ-ÜFE’de meydana gelen dramatik artışlar gayrimenkul satışlarından elde edilen gelir vergisine tabi kazançları adeta sıfırlamıştır. Önümüzdeki dönemde gayrimenkulünü satmayı düşünen okurlarımıza konuyu bu yönüyle de değerlendirmeleri, enflasyondaki artışın vergi yükünü son derece hafiflettiğini hatırlarında tutmaları tavsiye olunur.
1- Artış oranının % 10 veya üzerinde olması şartıyla.