Heybet BERGiriş: 05.08.2024 - 12:30Güncelleme:05.08.2024 - 12:30

511OKUNMA

7524 sayılı Kanun ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını vergilendirilmesinde yapılan değişikliklerin getirdikleri

7524 sayılı Vergi Kanunları İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 2 Ağustos 2024 tarihli ve 32620 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. 7524 sayılı Kanun ile birçok önemli düzenleme yapılmıştır. Bu düzenlemelerin birini de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) vergilendirme rejiminin değişikliği ile ilgilidir. Bu yazıda, GYO’lar nezdinde yapılan değişikliğin vergisel analizi yapılacaktır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunun 48 inci maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur.

GYO’ların öne çıkan özellikleri özetle aşağıda yer almaktadır.

• GYO’lar paylarını ihraç etmek üzere kurulurlar ve sermayelerinin en az %25’ini halka açmak zorundadırlar.
• Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine %100 oranında iştirak ettikleri şirketlere aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
• GYO’lar para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler. GYO’ların para ve sermaye piyasası araçlarındaki yatırımları, toplam aktif büyüklüğünün %49’unu aşamaz.
• Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20’sini aşamaz.
• GYO’lar yabancı gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere aktif toplamının en çok %49’u oranında yatırım yapabilirler.
• Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.
• Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.
• Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
• Kredi veremezler.
• Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
• Ortaklıklar işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler. Ortaklığın portföyünde yer alan veya alması planlanan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin olarak yapılacak alım satım, kiralama ve benzeri işlemler tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. Mevcut piyasa veya ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde ekspertiz değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinin %95’inden daha düşük değerlerin esas alınması durumunda, bu durumun Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunludur.

7524 sayılı Kanun öncesinde GYO’lar ve GYO’dan kâr payı alan hissedarlar nasıl vergilendiriliyordu?

Kurum vergisi mükellefleri yönünden

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-d maddesi gereğince, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden müstesna olup anılan Kanunu’nun 15. maddenin üçüncü fıkrasında yer alan, “Emeklilik yatırım fonlarının kazançları hariç olmak üzere, Kanunun 5’inci maddesinin birinci fıkrasının d bendinde yazılı kazançlardan, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde %15 oranında vergi kesintisi yapılır.” hükmü yer almaktadır. Bu kapsamda GYO’ların kurum kazançlarına yönelik kurum bünyesinde belirtilen oranda vergi kesintisi yapılması gerekmektedir. Ancak bu oran, 12.01.2009 tarihli ve 2009/14594 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 03.02.2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere %0 olarak belirlenmiştir. Bu nedenle, GYO’ların ilgili dönem kazançları dağıtılsın dağıtılmasın stopaja tabi, ancak stopaj oranı %0 olarak belirlenmiştir.

Öte yandan, KVK’nun 5/1-a maddesi gereğince, kurumların, tam mükellefiyete tabi başka bir kurumun sermayesine katılımlarından elde ettikleri kazançlar iştirak kazançları istisnasından yararlanmak olup kurumlar vergisinden müstesnadır. Bu istisna ile mükerrer vergilemenin önlenmesi amaçlanmaktadır. İstisnaya konu kazanç, esas itibarıyla kazancın elde edildiği ilk kurumda kurumlar vergisine tabi tutulduğundan, kazancın kâr dağıtımı yoluyla intikali sağlanan diğer kurumlarda da kurumlar vergisine tabi tutulmasının önüne geçilmek istenmiştir.

Ancak, GYO’ların kazançları kurumlar vergisinden istisna olduğundan ve de kurumlar vergisi ödenmediğinden dolayı yatırım ortaklıklarının kâr payı elde eden kurumlar iştirak kazancı istisnasından yararlanamamakta olup elde edilen kâr payı tutarı kâr payını elde eden kurumun kurum matrahına dahil edilip kurumlar vergisine tabi olmaktadır. Örneğin, (X) GYO firması (A) AŞ firmasında 10 milyon TL kâr payı ödemesinde bulunmuş olsun, bu durumda (A) AŞ firmasında 10 milyon TL iştirak kazancını gelirlerine almak suretiyle kurumlar vergisini hesaplayacaktır.

Gerçek şahıs mükellefler yönünden

193 sayılı GVK’nun 22/3 maddesi gereğince, tam mükellef kurumlardan elde edilen kâr paylarının yarısı gelir vergisinden müstesna olup istisna edilen tutar üzerinden tevkif edilen verginin tamamı, kâr payının yıllık beyanname ile beyan edilmesi durumunda yıllık beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilir. Mezkur Kanunun 86/c maddesi hükmünce, GVK’nun 103. maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla, Türkiye'de tevkifata tâbi tutulmuş olan menkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez. Bu nedenle, tam mükellef gerçek kişilere ait GYO paylarına ödenen kâr payları üzerinden kurum bünyesinde daha önceden %0 nispetinde stopaj yapıldığı için, elde edilen gelirin yarısı gelir vergisinden müstesnadır. Kalan tutarın ilgili yıla ilişkin beyan haddini aşması halinde (2024 yılı beyanı açısından 230.000 TL) temettü gelirinin yarısı yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

Dar mükellef gerçek kişiler yönünden

Dar mükellef gerçek kişilerce bu ortaklık paylarından elde edilen kâr payları ise tevkif yoluyla vergilendirilen menkul sermaye iradı olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 86. maddesi gereği beyana tabi bulunmamaktadır. Bu nedenle, dar mükellef gerçek kişiler için nihai vergilendirme olmaktadır.

Dar mükellef kurumlar yönünden

Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 30. maddesinin 3. fıkrasında; dar mükellef kurumlara dağıtılan kâr paylarından %15 oranında tevkifat yapılması öngörülmüştür. Ancak, GYO'lar bünyesinde istisna kazançlar üzerinden KVK 15. maddesinin 3. fıkrası uyarınca stopaj (halen %0 oranında) yapıldığından, GYO'lar tarafından dağıtılacak kâr payları üzerinden ayrıca tevkifat yapılmamaktadır. Bu kazançlar için ayrıca beyanname vermeye de gerek bulunmamaktadır.

Örnek 1: Yukarıda yapılan detaylı açıklamalar doğrultusunda GYO’ların ve ortakların üzerindeki vergi yükünün hesaplanması için örnek olarak (X) GYO’nun 2024 yılı kazancının, mevduat ve kambiyo kârından 20 milyon TL ve gayrimenkul kazancından 80 milyon TL olmak üzere toplam 100 milyon TL olduğunu varsayalım.

GYO’lardaki vergilendirme rejiminin kolay açıklanması açısından, (X) GYO’nun halka açıklık oranının %100 olduğu ve sermayenin %50’sine gerçek kişi (A) ve kalan sermayenin %50’sine de tam mükellef (B) AŞ’nin sahip olduğu ve de dönem karı üzerinden yedek akçe, yasal akçe ayrılmadığı varsayılmıştır. Ayrıca, GYO’nun dönem içinde mevduat faizi geliri nedeniyle bankalar tarafından yapılan tevkifatlar ihmal edilmiştir. Bu durumda, vergi yüküne ilişkin hesaplamalar, dönem karının dağıtılması ve dağıtılmaması durumlarına göre aşağıdaki tabloda yer aldığı gibi olacaktır.

Kâr dağıtımı olmaması durumunda;

(X) GYO firması, KVVK’nun 5/1-d maddesi kapsamında kazancı istisna olduğundan dolayı kurumlar vergisi ödemesi çıkmayacaktır.

(X) GYO firması, 2024 yılına ilişkin dönem net karı dağıtmama kararı aldığında, KVK 15/3 maddesine göre kurum kazancı üzerinden yapılacak stopaj oranı %0 olduğundan herhangi bir tevkifat yapılmayacaktır.

Kâr dağıtımı olmaması durumunda;

Öte yandan (X) GYO firması, 2024 yılına ilişkin tüm dönem kârını dağıtma kararı aldığında, kurum kazancı istisnası olduğundan dolayı kurumlar vergisi ödemesi olmayacaktır. Ayrıca, KVK 15/3 maddesine göre kurum kazancı üzerinden yapılacak stopaj oranı %0 olduğundan herhangi bir tevkifat yapılmayacaktır. Bu durumda, (X) GYO firması dönem kârı olan 100 milyon TL’yi hissedarlara dağıttığında, gerçek kişi (A) 50 milyon TL ve tam mükellef (B) AŞ 50 milyon TL alacaktır.

Bu nedenle, gerçek kişi (A), 50 milyon TL menkul sermaye iradı elde edecektir. GVK’nın 22/3 maddesi gereğince, elde edilen kâr payının yarısı istisna olup kalan yarısı tutar, 2024 yılı belirlenen istisna sınırı olan 230 bin TL tutarı aştığından dolayı olan 25 milyon TL beyan edilecektir. Kâr dağıtımı esnasında bir tevkifat yapılmadığından dolayı 25 milyon TL beyan edilecek ve bu matrah üzerinden hesaplanan 9.782.000 TL gelir vergisi tutarı bağlı olunan vergi dairesine ödenmesi gerekir.

Ayrıca, Ortaklığın %50 hissesine sahip olan tam mükellef (B) AŞ’nin de 50 milyon TL iştirak kazancı olacaktır. 5520 sayılı Kanunun 5. maddesi gereğince, tam mükellefiyete tabi başka bir kurumun sermayesine katılmaları nedeniyle elde ettikleri kazançlar "Fonların katılma belgelen ile yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinden elde edilen kâr payları hariç" olmak üzere kurumlar vergisinden istisnadır. Bu nedenle, tam mükellef kurum (B) AŞ’nin GYO'dan elde ettiği temettü gelirin tamamı kurum kazancı olarak beyan edilecek ve %25 oranında kurumlar vergisine tabi olacaktır. Tam mükellef kurum (B) AŞ’nin başka bir kazancı olmadığını varsayalım, bu durumda 12.500.000,00-TL kurumlar vergisi ödemesi olacaktır.

Toplamda 100 milyon TL GYO kurum kazancının, 75 milyon TL tutarı ortaklar nezdinde beyan konusu edilmiş ve 22,282 milyon TL vergi hesaplanmıştır. Bu nedenle, GYO nezdinde vergilendirilmeyen kazanç tutarı dağıtım konusu yapıldığında ortaklar nezdinde %22,28 oranında vergilendirilmiştir.

7524 sayılı kanun ile getirilen düzenlemeler nelerdir? GYO’lar ve GYO’lardan kar payı alan şahıs ve kurum mükellefler nasıl etkilenecektir?

2 Ağustos 2024 tarihli ve 32620 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7524 sayılı Kanun ile GYO’ların vergilendirilmesinde değişiklikler yapılmıştır. Yapılan bu değişiklikler 3 başlık altında toplanabilir.

GYO’ların kurumlar vergisi istisnası, GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır.

7524 sayılı Kanunun 32. maddesi ile 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendine aşağıdaki paragraf eklenmiştir.

“Bu istisnadan faydalanılabilmesi için fon ve ortaklıkların (emeklilik yatırım fonları hariç) sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır. Bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.”

Yapılan düzenleme sonrası, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançlarının kurumlar vergisinden istisna olması için GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şartı getirilmiştir.

Taşınmaz kazançları ibaresinden; taşınmaz alım satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde edilen gelir ve kazançların anlaşılması gerekmektedir. Kâr dağıtımına konu kazanç bahse konu taşınmazlardan elde edilen kazançlara yönelik olup bu gelirler dışındaki kazançların dağıtım zorunluluğu bulunmamaktadır. Kâr dağıtım şartının sağlanmaması durumunda taşınmaz gelirleri dahil diğer tüm gelirler için istisnadan yararlanılamayacaktır.

Bu düzenleme gereğince, ilgili dönem kazancın sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini dağıtan ortaklıkların kurumlar vergisi istisnası devam edecek ancak bu şartı yerine getirmeyen mükellefler ise kurumlar vergisi istisnasından yararlanmayacak olup tüm kazançları %25 kurumlar vergisine tabi olacaktır.

GYO’lardan kâr payı alan mükellef kurumlar elde ettikleri kâr payı için iştirak kazancı istisnasından faydalanma şartında değişiklik yapılmıştır.

7524 sayılı Kanunun 32 inci maddesi ile 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinin son cümlesinde yer alan “elde edilen” ibaresi, “elde edilen, (d) bendindeki istisnadan yararlanamayan fon ve ortaklıklardan elde edilenler hariç,” şeklinde değiştirilmiştir.

Yapılan düzenleme sonrası; kurumların, diğer yatırım fonu katılma payları ile yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinden elde edilen, (d) bendindeki istisnadan yararlanamayan fon ve ortaklıklardan elde edilenler hariç kâr payları iştirak kazancı istisnadan yararlanmayacaktır. Diğer bir ifade ile; GYO’lardan en az %50 temettü dağıtım şartını yerine getirenlerden kâr payı alan kurumlar KVK’nın 5/1-a maddesinde yer alan iştirak kazancı istisnasından faydalanamayacaklardır. Ancak, GYO’lardan en az %50 temettü dağıtım şartını yerine getirmeyip kazançları üzerinden %25 oranında kurumlar vergisi ödeyen ortaklıklardan kâr payı alan kurumlar KVK’nın 5/1-a maddesinde yer alan iştirak kazancı istisnasından faydalanacaklardır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar yurt içi asgari kurumlar vergisine tabi tutulacaktır.

7524 sayılı Kanunun 36. maddesi ile 5520 sayılı Kanuna 32/B maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.

“Yurt içi asgari kurumlar vergisi

MADDE 32/C- (1) 32 nci ve 32/A maddeleri hükümleri dikkate alınarak hesaplanan kurumlar vergisi, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olamaz.

(2) Yurt içi asgari kurumlar vergisi hesaplanırken birinci fıkrada belirtilen kurum kazancından aşağıdaki istisna ve indirimler düşülür:

a) 5 inci maddenin birinci fıkrasının (a), (ç), (i), (j) ve (k) bentleri ile sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışında (d) bendinde sayılan istisna kazançlar,
b) 10 uncu maddenin birinci fıkrasının; (g) ve (h) bentleri kapsamındaki indirimler,
c) 16/12/1999 tarihli ve 4490 sayılı Türk Uluslararası Gemi Sicili Kanunu ile 491 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 6/6/1985 tarihli ve 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu kapsamında vergiden istisna edilen kazançlar,
ç) 4691 sayılı Kanun kapsamındaki kazanç istisnası ile kurumlar vergisi matrahından indirim konusu yapılabilen Ar-Ge ve tasarım indirimleri.

(3) Birinci fıkra kapsamında hesaplanan yurt içi asgari kurumlar vergisinden, 32 nci maddenin altıncı, yedinci ve sekizinci fıkraları uyarınca indirimli oran uygulaması nedeniyle alınmayan vergi ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce Sanayi ve Teknoloji Bakanlığından alınmış olan teşvik belgelerindeki yatırıma katkı tutarlarının kullanılması nedeniyle 32/A maddesi hükmüne istinaden ilgili hesap döneminde alınmayan vergi indirilir ve ödenmesi gereken yurt içi asgari kurumlar vergisi belirlenir.

(4) Bu madde hükmü geçici vergi dönemleri için de uygulanır.

(5) İlk defa faaliyete başlayan kurumlar hakkında faaliyete başlanılan hesap döneminden itibaren üç hesap dönemi boyunca bu madde hükümleri uygulanmaz.

(6) Bu maddede yer alan indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancı ibaresi, hesap dönemi sonundaki ticari bilanço kârına kanunen kabul edilmeyen giderlerin eklenmesiyle bulunan tutarı ifade eder.

(7) Birinci fıkrada yer alan oranı; sektörler, faaliyet konusu, iş kolları ya da üretim alanları itibarıyla ayrı ayrı ya da birlikte sıfıra kadar indirmeye veya bir katına kadar artırmaya Cumhurbaşkanı, maddenin uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilidir.”

Yukarıda yer alan madde ile;

• -Kurumların hesaplanan kurumlar vergisinin, indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’undan az olmayacağı ve
• -Yurt içi asgari kurumlar vergisi hesaplanırken, GYO’ların kurum kazancından sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışında (d) bendinde sayılan istisna kazançlar düşüleceği

hükmü getirilmiştir.

Bu durumda, GYO’lardan sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtıp kurumlar vergisi istisnası şartını yerine getirenlerde sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançlar için yurt içi asgari kurumlar vergisine tabi olacaktır. Ancak, taşınmazlardan elde edilen kazançlar dışındaki kazançlar (örneğin mevduat faiz geliri) için asgari kurumlar vergisi hesaplanmayacaktır. Diğer bir ifade ile GYO kazancının kurumlar vergisinden istisna elde edilmesi, ortaklıklara kurumlar vergisi hesaplamasında (%25-%10=) %15 oranında bir avantaj sağlamaktadır.

3 başlıkta açıklanan değişikliğin birlikte vergilendirmede nasıl bir etki doğuracağını yukarıda verilen örnek üzerinden devam edecek olursak hesaplamalar aşağıdaki gibi olacaktır.

Örnek 2: (X) GYO’nun 2024 yılı kazancının, mevduat ve kambiyo kârından 20 milyon TL ve gayrimenkul kazancından 80 milyon TL olmak üzere toplam 100 milyon TL’dir. Ortaklık kazancının %100 oranında dağıtılması veya hiç dağıtılmaması durumunda GYO ve ortaklıktan temettü geliri elde edenler yönünden vergilendirme durumu aşağıdaki tabloda yer aldığı gibi olacaktır.

Temettü dağıtılmaması durumu

GYO firması ilgili yıla ilişkin elde ettiği kazancın en az %50 oranında ortaklarına dağıtmaması durumunda kurum kazancı istisnasından yararlanamayacak olup elde ettiği kazanç üzerinden %25 oranında kurumlar vergisi ödeyecektir. Buna mukabil, GYO’nun ortakları, bir temettü elde etmeyeceklerinden ötürü beyan edecekleri bir vergi matrahı ve ödeyecekleri vergi olmayacaktır.

Temettü dağıtılması durumu

GYO firması ilgili yıla ilişkin elde ettiği kazancın en az %50 oranında ortaklarına dağıtması durumunda kurum kazancı istisnasından yararlanacak olup sahip olduğu taşınmazlardan elde edilen kazanç tutarı olan 80 milyon TL asgari kurumların matrahı olacak ve bu matrah üzerinden %10 oranında olmak üzere 8 milyon TL kurumlar vergisi ödeyecektir. Ancak, kâr dağıtımı esnasında, KVK 15/3 maddesine göre kurum kazancı üzerinden yapılacak stopaj oranı %0 olduğundan herhangi bir tevkifat yapılmayacaktır.

Öte yandan gerçek kişi (A), kazancın yarısı olan 46 milyon TL menkul sermaye iradı elde edecektir. GVK’nın 22/3 maddesi gereğince, elde edilen kar payı gelirinin yarısı istisna olup kalan yarısı, istisna sınırı olan 230 bin TL tutarı aştığından dolayı 23 milyon TL beyan edilecektir. Kâr dağıtımı esnasında bir tevkifat yapılmadığından dolayı 23 milyon TL beyan edilecek ve bu matrah üzerinden hesaplanan 8.982.000 TL tutarın bağlı olunan vergi dairesine ödenecektir.

Ayrıca, Ortaklığın %50 hissesine sahip olan tam mükellef (B) AŞ’nin de 46 milyon TL iştirak kazancı olacaktır. Ancak, en az %50 temettü dağıtım şartını yerine getiren GYO’lardan kâr payı alan kurumlar KVK’nın 5/1-a maddesinde yer alan iştirak kazancı istisnasından faydalanamayacaklardır. Bu durumda, GYO’nun, istisna şartı olan en az %50 temettü dağıtma kuralını yerine getirmesi ve ayrıca taşınmazlarından elde ettiği kazanç üzerinden %10 asgari kurumlar ödemesine rağmen ortak olan tam mükellef (B) AŞ’de 46 milyon TL iştirak kazancı istisnası uygulanmayacak ve elde ettiği temettü geliri %25 oranında kurumlar vergisine tabi olacaktır. Tam mükellef kurum (B) AŞ’nin başka bir kazancı olmadığını düşündüğümüzde 12.500.000,00-TL kurumlar vergisi ödemesi olacaktır.

Bilindiği üzere, KVK’nun 5/1-a maddesinde yer alan iştirak kazancı istisnası ile mükerrer vergilemenin önlenmesi amaçlanmaktadır. İstisnaya konu kazanç, esas itibariyle kazancın elde edildiği ilk kurumda kurumlar vergisine tabi tutulduğundan dolayı kazancın kâr dağıtımı yolu elde eden diğer kurumda da kurumlar vergisine tabi tutulmasının önüne geçilmektedir.

Yukarıdaki durumda, (X) GYO %10 oranında asgari kurumlar vergisi ödemekte ve akabinde de tam mükellef (B) AŞ de %10 kurumlar vergisine tabi tutulmuş kazanç üzerinden %25 oranında kurumlar vergisi ödemektedir. Bu durumda, alınan kâr payı üzerinden (%10 + %25=%35 oranında olmak üzere) mükerrer vergilendirme söz konusu olmaktadır. Gayrimenkul yatırım fonları da aynı durumdadır.

Değerlendirme ve sonuç

Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere 7524 sayılı Kanun ile aşağıdaki değişiklikler getirilmiştir.

• GYO’ların kurumlar vergisi istisnası, ortaklıkların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır.
• GYO’lar, sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini kâr payı olarak dağıtıp kurumlar vergisinden istisna şartını yerine getirmesine rağmen yurtiçi asgari kurumlar vergisine tabi olup sahip oldukları gayrimenkullerden elde ettikleri kazançlar üzerinden %10 kurumlar vergisi ödeyeceklerdir.
• En az %50 kâr dağıtım şartını yerine getiren ve %10 asgari kurumlar vergisini ödeyen GYO’lardan kâr payı elde eden kurumlar elde ettikleri kâr payını gelirlerine dahil edip dönem kazancı üzerinden %25 kurumlar vergisi hesaplayacaklardır. Diğer bir ifade ile, GYO’ların kurumlar vergisi istisnası için en az %50 oranında kâr payı dağıtma şartının yerine getirildiği durumunda hem GYO nezdinde %10 asgari kurumlar vergisi ve hem de kâr payı alan kurumlar nezdinde %25 kurumlar vergisi alınması mükerrer vergilendirmeye yol açacaktır.

Öte yandan, GYO’ların temel özelliği gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapılmasıdır. Ancak, yapılan düzenleme ile GYO’ların kurumlar vergisi istisnası için sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini dağıtma şartını getirmeleri ve buna mukabil taşınmazlar dışında elde ettikleri kazançları için kâr dağıtım şartının olmaması ve de taşınmazlar dışında elde ettikleri kazançların asgari kurumlar vergisine tabi tutulmaması hususu, GYO’ları gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmamaya teşvik edebilecektir.

Mükerrer vergilendirmenin ortadan kaldırılması için anılan yasada değişiklik yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Bu kapsamda önerimiz, 7524 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler yerine sadece KVK’nın 15/3 maddesi kapsamında ortaklıkların kazançlarından, dağıtılsın veya dağıtılmasın, kurum bünyesinde asgari kurumlar vergisi oranında vergi kesintisi yapılabilir. Akabinde, ortaklıktan kâr payı alanlar, aldıkları kâr payını beyanlarına dahil edip yapılan vergi kesintisini de mahsup etme imkanları olacaktır. Bu şekilde mükerrer vergilendirmenin önüne geçilebilir.

(1) 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu
(2) III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği
(3) 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu
(4) 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Tebliği
(5) 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu